TATERUアパート 10月の収支報告

１．満室が継続中です

　例のごとく満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

 

 

２．不動産取得税が重かった

 

 

　予実比では不動産取得税が計画値（TATERUの見積り）と大きく乖離しました。

これでようやくすべての不動産取得税が精算となりました。

その他の項目はほぼ計画値どおりで、特に問題は生じていません。

　不動産取得税ですが、完全キャッシュレス派の私が、わざわざ仕事を抜けてATMで現金を下ろして銀行の窓口に行きましたよ・・・

政府はキャッシュレスを推進しているはずなのに、なぜクレジットカード払いで手数料をとるんでしょうね？？この国はオカシイ。

 

 

３．災害の影響は特になし？

　先月は台風１９号に豪雨と、災害が非常に多い月でした。

台風１９号の被害状況については、TATERUから１０月末を目途に調査をし、被害のあったオーナーには直接連絡をする旨のメールが来ていました。

今のところは何も連絡が来ていないので、特に影響はなかったという理解でいますが・・・

先月下旬の豪雨についても無事だといいのですが。

maneoの担保評価はありえない

先日maneoから1年ほど前から延滞したファンドについて回収の連絡が来ました。
もう目も当てられないような悲惨な結果です。

maneoから送られてきた原文は最後に転載しています。
第3者への開示は控えるように書かれていますが、そんなこと知るかといいたいです。
集めた資金46,260千円に対して、元本毀損21,285千円と、なんと46％もの毀損です。
また、担保評価額57,000千円に対して、実際の売却額は24,975千円と、評価額の43％での売却となっています。

なぜこんなことになったのか？
maneoの説明ですと、金融機関の融資厳格化とか、大手メーカーの施工不良を発端にする不動産市況の悪化とか、完全に外部環境のせいにしていますが、杜撰な担保評価が行われていたことは結果を見れば明らかです。
適正な担保評価がなされていたのであれば、評価額の半値以下での売却などありえない話です。
私は金融機関の会計監査に何度かアサインされていますが、通常の金融機関ではそもそも元本を割ること自体がそこまで多くないです。
評価額の半値以下での売却なんてことが起きれば大騒ぎになること間違いなしです。
ところが、そんな通常の金融機関であればまずありえないような担保評価がmaneoでは日常的に行われていたわけです。
maneoは本件について、どのような担保評価が行われていたのか、説明する責任があるのではないでしょうか。
というか、収益還元法による評価（これは評価が甘めに出やすいため少し注意が必要です）が行われていたようですが、根拠資料を提示してもらうだけでもいいです。
もしあればですが。
本当は評価なんかしてなくて、適当に融資額を一定の掛け目で割りもどした額を評価額とでもしてたんじゃないかと勘ぐりたくなりますね。

余談ですが、監査法人が金融機関の会計監査を行なう場合、担保評価における内部統制の有効性を評価するため、当該金融機関の担保評価のプロセスを検証したり、貸引の妥当性を検証するための実証手続を実施します。
その手続の中で、担保評価のバックテストというものを実施します。
つまり、監査対象年度において実際に担保の売却があった場合、過年度における担保評価額と比較して、担保評価の信頼性を評価するわけです。
普通の金融機関がこんな担保評価をしていたら、必ず監査法人に指摘を受けるでしょうね。

maneoにはかつて新日本が監査に入っていたようですが、担保評価は何も見ていなかったのでしょう。
なぜなら、maneoのようなビジネスモデルの場合は、担保評価の誤りが財務諸表に与える影響がないからです。
どういうことかというと、普通の金融機関であれば、破綻懸念先（回収に重大な懸念がある先）に対する貸出金は、当該貸出金の額から担保評価額を除いた金額で評価（つまり貸倒引当金を計上）するからです。
一方、maneoの場合は匿名組合貸付金が毀損しようとも、その損失は当該組合の構成員である投資家が負うことになるため、特に貸倒引当金を計上する必要がないからです。

社是は誠実らしいので、しっかりと金融機関としての説明責任を果たしてほしいものです。

（maneoからの原文）

投資家の皆様へ

いつもｍａｎｅｏをご利用いただきまして誠にありがとうございます。

2018年11月1日にご報告いたしました延滞発生の融資案件につきまして、回収金の分配を行いますのでご報告いたします。

11月1日付【延滞発生に関するご報告】は、以下をご確認ください。
https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=7549 


１．募集内容について

■ローンID
10764、10818、11424
■ファンドID
4738、4760、4920
■ファンド名
【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第4弾】3号、4号、22号(案件1：C社、案件2：AN社)
■案件名
【事業者C社向け】愛知県・茨城県内エリア 不動産担保付きローンへの投資（第3次、第4次、第22次募集）
■本ファンドの担保物件
愛知県名古屋市内の収益アパート1棟【物件：Q】
■募集金額
46,260,131円
■URL
https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4738　他 


２．回収までの経緯について

本件担保不動産につきましては、事業者C社主導のもと東日本レインズへの掲載及び複数の不動産業者への購入打診や媒介依頼を行い、
2018年6月以降、継続して販売活動を行ってまいりました。
当初、同一融資案件の担保不動産で上記物件Qを含む収益アパート全20棟につき、一括での購入希望者に対する交渉に注力しておりましたが、
メガバンク・地方銀行・信用組合・信用金庫にてアパートローンに対する融資基準の厳格化や新規融資の見合わせ等が相次いだため、
収益アパートの販売市況の落ち込みによる購入断念との回答がございました。
また、20棟を一括で売却するには、購入希望者との間で不利な条件交渉をせざるを得ない環境となってまいりました。
上記不動産市況を踏まえ、一括売却方針は残しつつ、個別で引き合いのある物件については個別での売却を行うことが回収の早期化につながり、
合理的であるとの判断に至りました。
本件対象となる物件Qにおいては、13件（法人4件、個人投資家9件）の購入意向がございました。
それぞれの検討者と交渉を進めてまいりましたが、特に個人投資家においては、上記のとおり銀行のアパートローンを利用し難くなったため
検討者数が減少し、法人においても、資金余力のある検討者に絞られてまいりました。
また、2019年2月以降は賃貸アパートの施工不良問題に関する再度の報道の影響を受け、さらに厳しい状況で交渉を行うこととなりました。
上記状況下、東京都港区の不動産業者と売買契約を締結し、2019年8月23日に決済に至りましたが、
結果としては、これ以上の高額購入者を探すべく販売活動を継続することが得策とは言えない中で、
募集金額を大幅に下回る金額での売却とならざるを得なくなりました。


３．回収金の分配について

本件担保不動産の売却による回収金額は、24,975,130円でございます。
回収金の分配の内訳につきましては、以下のURLをご参照くださいますようお願いいたします。
https://cdn.maneo.jp/material/fund/mail/20191003/20191003uchiwakeq5447.pdf 

回収金の分配は、10月9日に実施する予定です。
該当投資家の皆様におかれましては、「ｍｙ ｍａｎｅｏ」にて分配の詳細をご確認いただけます。

本件融資後の収益アパートに対する金融機関の審査基準の厳格化に伴う不動産市況の落ち込みとアパートブランド会社の施工不良問題も影響し、
売却金額が募集時点の評価額を大幅に割り込む結果となりました。
投資家の皆様におかれましては、元本全額の回収に至らず、誠に申し訳ございません。


４．今後のご報告について

10月9日の分配までにご報告が必要な事象が発生しましたら、速やかにご報告いたします。
なお、本日時点では追加の回収について確定しているものはございません。
今後追加回収の見込みが立ちましたら、改めてご報告いたしますが、本メールをもちまして、上記ファンドに関するご報告は一旦終了とさせていただきます。

投資家の皆様には、ご心配とご迷惑をお掛けし、誠に申し訳ございません。
今後とも、ソーシャルレンディングサービス「ｍａｎｅｏ」を、何卒宜しくお願い申し上げます。

2019年10月3日
匿名組合契約における営業者　ｍａｎｅｏ株式会社（営業者）
匿名組合出資の募集取り扱い　ｍａｎｅｏマーケット株式会社（第二種金融商品取引業者　関東財務局長(金商)第2011号）


回収金の分配に関する報告 (別紙)
■対象ローン
・【不動産担保付き】1,100 億円突破記念ローンファンド【第 4 弾】3 号 (https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4738) ・【不動産担保付き】1,100 億円突破記念ローンファンド【第 4 弾】4 号 (https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4760) ・【不動産担保付き】1,100 億円突破記念ローンファンド【第 4 弾】22 号 (https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4920)
期限の利益喪失日:2018 年 10 月 29 日 期失時残存元本:46,260,131 円
■回収金額 24,975,130 円
■元本棄損額 21,285,001 円
■回収金の分配の内訳
(maneo株式会社ローンファンド匿名組合契約約款第 10 条(担保権の実行)ご参照)
(注)以下の金額は 3 ローンの総額で算出しております。
分配は、3 ローンの該当投資家の出資比率に応じてそれぞれ行われます。
    (i)
 未分配の利益
    155,476 円
   該当投資家の未分配となっている 2018 年 10 月分の利 息です。出資比率に応じて按分し、分配いたします。
    (ii)
   匿名組合出資金残金 (3 ローン合計)
     24,819,654 円
     該当投資家の未償還となっている貸出元本です。
出資比率に応じて按分し、分配いたします。
    (iii)
  当該貸出債権に係る
営業者報酬
  0円
 maneo 株式会社の 2018 年 10 月分の営業者報酬はござ いません。
  計     24,975,130 円
    本内容は該当投資家の方のみにお送りしており、この情報の第三者への開示、コピー、配布、利用 その他一切の行為はご遠慮くださいますようお願い申し上げます。
以上

TATERUアパート 9月の収支報告

１．満室が継続中です

　例のごとく満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

２．ほぼ予実どおりの収支です

　毎度同じ報告になりますが、ほぼ計画値どおりの収支となりました。

水道代が２ヶ月に１回の請求であり、今月は９月は支払月にあたることから、その他が若干下振れとなりました。

３．共用部の水道は使用している

　前回書いた水道代の件ですが、TATERUに問い合わせたところ、やはり清掃時に水道を使用しているそうです（当たり前ですよね・・・）。東京都の場合、基本料金の範囲内で10㎥まで利用できるようになっているようです。月1回の清掃だとその範囲を超えることがないため、基本料金のみの請求となっていると。

1ヶ月に1日だけの利用なので基本料金が非常に重く感じますね・・・

　来月はいよいよ不動産取得税の支払いがやってきます。稼げば所得税・住民税、使えば消費税、それが不動産であればさらに不動産取得税、本当に税金ばかりで困ります。

不動産取得税（建物）の通知が届きました

今か今かと待ち構えていた不動産取得税の課税通知書が届きました。
分かってはいましたが、本当に高すぎます。
その額なんと560,400円



 

ちなみにTATERUから当初示された事業計画書では、493,100円と見積もられていました。

差額は約60,000円。率にして13%以上の上振れです。

ある程度の誤差は致し方ないにしても、果たして最善の見積が行われていたのかどうか疑義が残る差異です。

当該見積ベースでタックスプランニングしていたので、軌道修正が必要になりそうです。

とりあえず今は運用先が減ってきた関係で余剰資金がたっぷりあるので、支払いはまったく問題はありません。

今月は賞与も出ることですし！

（賞与の使途が納税とはなんとも悲しいものです）

TATERUアパート 8月の収支報告

１．満室が継続中です

 

 

 

　今月も満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

 

 

２．ほぼ予実どおりの収支です

 

 

 

　敷礼1ヶ月あり＆家賃3,000円ダウンプランが2部屋あるため、家賃収入が若干下振れていますが、それ以外はほぼ見込み通りの収支です。

スポットの収支としては固定資産税の支払いがありました。結構痛い…

 

 

３．水道光熱費を見直す

　ずっとやろうと思ってそのまま放置していたのですが、今月の半ばに電気の契約アンペアを20A→10Aに引き下げました。LED照明にしか使っていないので10Aで事足りるだろうという判断です。

TATARUに問い合わせたところ「高圧洗浄等を使用した場合に落ちてしまう危険性」があるとのことでしたが、その後問題なく清掃報告が上がってきているので問題なかったのでしょう。

これで電気代が毎月300円程度安くなります。

　水道代ですが、不思議なことにこれまで1度も使用されていないのです。使用量ゼロ㎥なのです。

清掃のときどこから水引いてるんでしょうか・・・本当に使ってないのであれば解約を検討します。

TATERUアパート 7月の収支報告

１．満室が継続中です

 

 

 

　今月も満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

 

 

２．ほぼ予実どおりの収支です。

 

 

　毎度のことながら、敷礼あり＆家賃3,000円ダウンプランが2部屋あるため、家賃収入が若干下振れていますが、それ以外はほぼ見込み通りの収支です。

スポットの収支としては固定資産税の支払いがありました。結構痛い…

 

 

３．８月は特にイベントはありません

　急な退去がない限り、８月は特になにもありません。

お盆休暇を過ごしながら今後の投資について考えることにします。

最近、不動産会社を４社ほどあたったり、楽待をウォッチしたりしているものの、なかなか良い案件はありませんね。

TATERUアパート 6月の収支報告

１．満室が継続中です

 

 

今月も満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

入居者の皆様どうもありがとうございます！

 

 

２．ほぼ予実どおりの収支です。

 

 

 

敷礼あり＆家賃3,000円ダウンプランが2部屋あるため、家賃収入が若干下振れていますが、それ以外はほぼ見込み通りの収支です。

いまだに不動産取得税（建物分）の課税通知が来ないのですが、いったいいつになったら来るのでしょうか？

 

 

３．TATERUの清掃対応に指摘を入れました

 

私のアパートは月に１回、TATERUに清掃を委託しています。

清掃が終わると、写真付きで清掃報告が来るのですが・・・

共有部分の床の清掃について、以下の写真をご覧ください。

 

（４月）

 

（５月）

 

全然汚れが落ちてないと思いませんか？

ちょっとこれで「掃除完了しました！」はないんじゃないでしょうか。

5,400円という決して安くない委託料を支払っているわけですし。

（シルバー人材センターならもっと安くやってくれるはず）

 本来であれば、今すぐにもう一度掃除してくれと言いたいところですが、次回の掃除で床の汚れをしっかり落としてもらうようお願いをしました。

結果、以下の写真です。

 

 （６月）

 

ちゃんと落ちてました。

やはり手を抜いていたということでしょうか。

とはいえ、オーナー側の指摘に対して真摯に対応してもらえた点については満足しています。

今月の掃除の結果がどうなっているか楽しみですが、また以前のように汚れが落ちていないようであれば、さすがにすぐの対応をお願いしようと思います。

TATERUアパート 5月の収支報告

１．満室が継続中です

 

今月も満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

賃貸市場は閑散期だと思いますので、この時期に空室がないことは有難いことです。

 

 

２．予実比はマイナス

 

家賃のマイナス要因については、敷金礼金あり＆家賃3,000円ダウンプランが2部屋あるためです。

固定資産税については、実際の税額がTATERUの見積りよりも若干高かったためです。

ちなみに、固定資産税については、原則として納付額が確定した時期に必要経費に算入されますが、実際に納付した時期に必要経費に算入することも認められています。

第4期分の納付は翌年の2月なので、今年の必要経費にするか、翌年の必要経費にするかの選択が可能ということです。

私の場合は、礼金等の発生により今年は所得が発生してしまいそうなので、原則通り今年の必要経費にする予定です。

減価償却（建物とその他を分けて償却するか、一括で償却するか）もそうですが、タックスプランニングは非常に大事ですね。

 

 

３．不動産取得税はいつ来る？？

予算上は6月に不動産取得税の支払いを見込んでいましたが、現時点でまだ課税通知書が届いておりません。ちょっと時間かかりすぎですね。

このまま来なくても一向に構いませんが・・・

今月の賞与から捻出する予定でしたが、7月以降にずれ込むのであれば短期運用に回そうと思います。

TATERUアパート 4月の収支報告

１．今月も満室の賃料となりました

今月は入退去がなく満室の賃料となりました。
学生の入居者様が多いので、よほどのことがない限りは卒業まで住んでくれると思っています。
卒業は賃貸市場の繁忙期である３月なので、次の入居付けも苦労せずに済みそうです。
まだ先の話になりますが、繁忙期における近隣相場をキャッチアップしながら、次の賃料設定を考えていきたいと思います。


２．予実は少しマイナス

実績は計画値を7,500円程度下回る結果となりました。
２部屋は敷金礼金ありプランでの入居であるため、家賃が3,000円ダウンとなっていることが主な要因です。

３．５月は固定資産税の支払いがあります
いよいよ固定資産税の納付書が届いてしまいました。
TATERUのシミュレーションよりも少し高く、土地・建物あわせて年間約２９万円です。
５月は74,400円の納付となるため、収支はわずかなプラスになる見込みです。

TATERUアパート 3月の収支報告

１．今月も満室の賃料となりました

今月も退去はなく、満室稼働が継続しています。
先月付で3,000円ダウンプラン（敷金、礼金1ヶ月分＋退去時清掃費用を支払う代わりに家賃が3,000円下がるプラン）での入居が1部屋あったことから、振込額が多くなっています。
（契約自体は1月中に終わっていましたが、入居者の都合により実際の入居は先月となったようです）


２．予実はプラスに振れました

実績は予算を20万円程度上回る結果となりました。
家賃収入は、3,000円ダウンプランでの入居が2部屋あることから、計画値を下回りました。
月6,000円のマイナスは結構痛いですが、その分長く住んでくれる可能性が高いためOKとしましょう。
家賃3,000円ダウンの代わりとして、敷金や礼金の受取が15万円程度ありました。
所得税の還付も見込みより若干多く、上振れとなりました。


３．来月は特にイベントはありません
年明けから保険料支払い、不動産取得税支払い、税金還付と、スポットのキャッシュフローが続いておりましたが、4月は特に何もありません。
退去が生じない限りはプラスの10万円程度のキャッシュフローとなる見込みです。

【朗報】トラストレンディング 山本ファンドが追加担保の受け入れ！

全損覚悟でしたが、一部ファンドにおいて追加の不動産担保を設定したようです。
まだまだ予断を許さない状況には変わりありませんが、希望が見えてきました。

以下、メール抜粋

平成３１年３月２５日
お客様各位
エーアイトラスト株式会社

除染及び公共コンサルファンドに関する状況報告

この度、当社は、除染事業ファンド（債権担保付ローンファンド139号～146号,155号～158号）および公共コンサルファンド（債権担保付ローンファンド147号～154号）の貸付先より、関係会社が所有する不動産（土地）を追加担保として差入れる旨の申出を受けました。当社はこれを受諾し、当該不動産に対して第一順位の根抵当権を設定致しましたのでご報告致しますとともに、下記に概要をご説明いたします。

記

１．背景
除染事業ファンドおよび公共コンサルファンドは、当社から貸付先に対して出資金合計8.6億円を貸付け、貸付先がそれぞれ事業統括会社および依頼元事業者に対して有する予定であった債権を担保としておりました。当社はこの債権について譲渡担保登記を完了しておりますが、対象事業が行われていない現状において、譲渡をうけた債権担保は実質的に無価値となっているのが実態です。
２．目的
貸付先から返還されるべき資金に対する保全のため
３．追加担保の内容
　　・種別    ：  不動産（土地）
　　・想定価格    ：  １ 約17～18億円    ・・・ 宅地を前提とした場合の参考価格
        　　２ 約4～5億円　    ・・・ 宅地を前提としない条件での参考価格
　　*上記情報は１TAS-MAP及び２不動産鑑定士による机上調査の結果であり、不動産鑑定評価額では
    ありません。また、上記金額で売却されることを約束するものではありません。
４．経緯
当社は、専門家の支援のもと、貸付先を被告とした民事訴訟提起と並行して資金の回収と返還のために取り得る対策を網羅的に検討して、その時々で最も有効と判断した対策を実施しております。その一環として、本件ファンドの対象事業を仲介した元取締役の山本幸雄氏に対して、貸付先が当社に対する資金の返還を完遂できるよう、あらゆる手立てを講じるよう迫って参りました。その一つの結果として、同氏より、貸付先の関係会社が所有する不動産（土地）を売却する際の売却益を、資金の返還にあてる計画がある旨の連絡を受けたため、当社としてはいち早く当該不動産に対する保全を講じるべく売却前に根抵当権の設定を申入れて実行した次第です。

なお、現在、貸付先と山本幸雄元取締役は、当該不動産の売却益にて資金の返還を実現するべく、より好条件での売却を目指して活動中です。売却の見通し等に関する新たな情報が確認できしだい改めてご報告させて頂きます。
以 上

自販機の設置を断念

タイトルのとおり、自販機の設置を断念することにしました。

そもそも、なぜ自販機を設置しようと思ったのか？ですが・・・
・売上高のうち電気代を超える部分はオーナーの収入となること
（TATERUの営業さんからは、共用部分の水道光熱費とトントンくらいの収入になるとのことでしたが・・・）
・自販機が照明がわりとなり防犯対策になること
・入居者への福利厚生
こんなところです。
まあ最も大きな理由は1番目ですが・・・

まず、TATERUに相談しました。
TATERUから紹介可能な業者はアサヒのみとのこと。
こちらは、アサヒの現地調査の結果、一定程度の売上は問題なく見込めるものの、設置スペースの関係から泣く泣く断念しました。

次に、他の候補を探すべく「自動販売機設置条件比較君」という一括見積サイトから見積依頼を出しました。
結果、２社の代理店からメールがありました。

１社目は、複数の業者をあたってみたものの、アサヒと同様にスペース的な問題や、電気代（約3000円）を超えるだけの売上が見込めないという理由から設置はできないとの返答でした。

２社目も同様に複数の業者をあたってくれました。
伊藤園：販売金額の20％
ダイドー：販売金額の10%
キリン：無回答
これだけならギリギリ検討に値すると思ったのですが、電源をとるための工事が必要になるとのことでした。
しかも中から電源をとるため壁に穴をあける必要があるとのことでした。
工事代もオーナー負担で5～10万円程度かかるとのこと。
損益分岐点は単価130円で販売するとして、3,000/(130×20%）＝115本。
月180本程度の売上を見込む（伊藤園の見込みでは200本らしいですが保守的に）とすると利益は1,680円。
工事代10万円を回収するためには5年程度かかる計算です。
ここの代理店さんは非常に良識があり、代理店側としては設置してもらいたいはずが、リスクが高いとご忠告を頂きました。
僕も、新築物件に穴を開けてまで設置するメリットが感じられなかったため、今回は残念ながら断念することにしました。

ソーシャルレンディング 2019年2月末時点での投資状況

１．ソーシャルレンディング各社への投資金額
2019年2月末時点でのソーシャルレンディング各社への投資状況は以下のとおりです。
カッコ内の赤字は遅延中の金額です。

・SBISL・・・7,708,506円
・maneo・・・2,524,121円（738,354円）
・クラウドクレジット・・・535,710円（185,866円）
・トラストレンディング・・・497,515円（198,920円）
・LCレンディング・・・2,451,138円
・ガイアファンディング・・・714,094円（700,000円）
・ポケットファンディング・・・658,373円
・クラウドバンク・・・2,003,050円
・スマートレンド・・・525,995円
・SAMURAI・・・800,000円

合計：17,788,502円

２．主な遅延中の案件
・maneo
①【不動産担保付き】1,000億円突破記念ローンファンド【第2弾】60号(案件1：C社、案件2：AN社) ・・・399,201円
②【不動産担保付き】1,000億円突破記念ローンファンド【第2弾】22号(案件1：C社、案件2：AN社) ・・・99,783円
→上記2案件は、ネットニュースでも取り上げられた、川崎の山奥にある廃病院を16億と評価して融資を実行した問題案件です。
担保評価は業者買取価格という客観性の乏しい評価方法で、任売でも買い手がついていない状況です。
ちなみに、当該案件は担保に1～6位の順位がついている珍しい案件です。
幸い僕は①は第1順位、②も第2順位ということで毀損は限定的であると考えています。
下位順位の方は残念ながら全損になりそうです。

・クラウドクレジット
①カメルーン中小企業者支援ファンド1号（為替ヘッジあり）・・・29,743円
②カメルーン中小企業者支援ファンド8号（為替ヘッジあり）・・・81,054円
③カメルーン中小企業者支援ファンド16号（為替ヘッジあり）・・・10,000円
④カメルーン農業者支援ファンド1号・・・10,000円
⑤カメルーン農業者支援ファンド3号・・・10,000円
→カメルーンがズラっと並びます。この遅延率の高さは異常です。
特に①、②については状況報告が全然なく、回収が進んでいるのかどうかも良く分かりません。
このまま未回収でクローズになりそうな気がしています。

・トラストレンディング
① Trust Lendingセレクトファンド120号・・・192,920円
事業実態のない詐欺ファンドです。全損覚悟です。

・ガイアファンディング
全案件期失中です。ただ、先月一部の案件について償還があったようです。
各ファンドの状況についても報告が来ており、返済の意思はあるように思えます。
なんとなく、半分くらいは帰ってくるような気もします。


３．今後の方針
maneoからは資金を順次引きあげています。
川崎案件のようなことがあったにもかかわらず、未だに「業者ヒアリング」とか「売却予定額」というわけの分からない担保評価していて呆れてしまいます。

そういえば、以前こんな質問をしたことがあります。

質問：
売却予定価格とは何でしょうか。
路線価、公示地価、固定資産税評価額等の客観性のある指標に基づいた評価額を算定しない理由をご教示願います。

回答：
本案件につきましては、
既に不動産事業者TTが対象物件を売却するための売買契約を締結しておりますため、
不動産売買契約書に記載されている売却価格を表記しております。
そのため評価額に関しましては、
売買契約締結後の算定は行っておりません。

担保評価って、債権が回収できない場合に、担保物件の売却によってどのくらい債権を回収することができるのかという観点で評価するものですよね。
債券が回収できなくなるような状況というと、当該売買契約がポシャるような状況が想定されます。
そうなった場合、売却予定だった先との当初の契約金額なんて全然アテにならないと思います。
不動産なんて結局相対取引ですし、売却先が変われば売却価額も大きく変わることが想定されますし・・・
であれば、客観性のある路線価ベースでの時価くらい、たいした手間もかからないのですから公表してほしいものです。
（たぶんあまりにも「売却予定額」と乖離がありすぎて公表できないんでしょうけど）

今後も引き続きSBISL、LCレンディング、SAMURAI等の上場企業系を中心に投資していきます。
本当はETFも買いたいのですが、ちょっと今の相場では手が出せないというのが正直なところです。
ソーシャルレンディングの短期案件を中心に運用して、相場が下落した段階で購入できればいいですね。

TATERUアパート 2月の収支報告

１．収支計画の修正
以前に「来年度（1年目）の収支計画」で、今年の収支計画を立てました。
ただ、ひとつだけ追加で考慮したい支出ことが出てきたので、微修正することにしました。
それは共用部分の電気代及び水道代です。
当初から発生することは想定していたのですが、自動販売機を設置することで、プラマイゼロくらいに持っていけると思っており、重要性の観点から計画外としていました。
ただ、自動販売機から生じる収益が思ったよりも低く、とてもこれらと相殺できるほどの収益は生み出せそうにないため、計画を修正することにしました。
ちなみに自動販売機については、現在も業者と交渉中で、すぐに設置とはいかなそうです。

２．収支実績
今月の受取家賃は以下のとおりです。
退去は生じておらず、満室の賃料となりました。
さすがにいきなり退去が出るとは思っていませんが、ありがたいことです。

３．予実比較
今月分の予実比較は以下のとおりです。

 

 

受取家賃については、敷金礼金1ヶ月分を支払う代わりに家賃3000円ダウンというプランでの入居が1部屋あるため、3000円の下振れとなっています。

不動産取得税については、TATERUから提示された計画値よりも若干安くすみました。

退去が生じていないので、ほぼ計画値どおりの結果となりました。

 

 

４．総括



今月も無事、満室の賃料を受け取ることができました。
ただ、ローン返済開始月であることから返済額が1.5ヶ月分程度となっていること、土地にかかる不動産取得税の支払いが生じたことから、収支は大きくマイナスとなりました。
３月、４月、５月はプラスの収支を見込んでいます。
入退去が生じない限りは計画値とのブレはほとんど生じないと思いますが、継続して毎月収支の実態を公開していきたいと思います。

トラストレンディングが損害賠償請求訴訟提起(・・;)

また、ソーシャルレンティング業者がやらかしたようです。
たぶん、自分も被弾しているのでメールが来たのでしょう。
無事に償還されることを祈ります。

山本元取締役が集めた資金を不正に流用していたようです。
同氏は2/19の臨時株主総会による決議で解任されました。
責任を徹底的に追及してもらいたいですね。


以下引用です

※重要なお知らせですのでメールマガジンの受信設定されていない方にもお送りしております。

いつもTrust Lendingをご利用いただきまして誠にありがとうございます。

当社は平成31年2月5日付、下記ファンドの貸付先等に対して損害賠償等請求訴訟を提起いたしました。


・債権担保付ローンファンド105号～111号、113号～119号、122号～124号、127号、128号、131号～138号

・Trust Lendingセレクトファンド120号、121号、125号、126号、129号、130号


詳しくは当社ホームページをご覧ください。

https://www.trust-lending.net/topics/2019/2019022202.php

本件訴訟の提起は、上記ファンド貸付金の全額返還を求め、回収した資金を出資者の皆様へ返還することを目的としており、出資者の皆様の利益の最大化を実現することを第一に検討して決定致しましたこと、ご理解賜りたく何卒宜しくお願い申し上げます。

なお、本件訴訟に関する今後の見通しにつきましては、本件訴訟の進捗に応じて上記ファンドへの出資者の皆様へ速やかにお知らせいたします。

この度は投資家の皆様に対し、多大なご心配とご迷惑をお掛けしておりますこと、深くお詫び申し上げます。


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〇本件に関するお問い合わせ先
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エーアイトラスト株式会社
第二種金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2601号
一般社団法人第二種金融商品取引業協会 加入
Eメール（24時間受付）：support@trust-lending.net
電話（平日10：00～18：00）：03-6453-9969、

確定申告書を作成しました

１．確定申告書完成！！
ようやく平成30年度分の確定申告書が完成しました。
不動産投資初年度ということもあり、少し時間はかかったものの、作業自体は苦痛ではありませんでした。
数年前、税理士法人で働いていたことを思い出しながら作りました（笑）
結果から言うと、約33万円の還付申告となりました。


２．各所得の内容
①給与所得（550万円）
サラリーマンであれば誰もがある所得。
税金のみならず、割に合わない高額の厚生年金の負担も強いられ、搾取され放題の所得。
働けば働くだけ損する所得。
30年度はあまり残業がなかったこともあり、給与収入（いわゆる年収）は約750万円となりました。
給与所得控除後で550万円。もっと控除ください。

②不動産所得（△190万円）
・収入
12月から入居開始で、家賃の支払日は翌年1月になることから、収入は「ゼロ」です。
・必要経費
必要経費は初年度ということもあり、大きく発生しました。
最も大きかったのが、オリックス銀行への融資事務手数料100万円（高い…）。
次に減価償却費70万円。
償却資産の減価償却はもちろん月割計算していますが、繰延資産（開業費）の償却をある程度行ったためこのような額となりました。
開業費の大部分は、土地取得にかかる司法書士報酬や租税公課と、つなぎ融資にかかるオリックス銀行の融資事務手数料です。
繰延資産の償却は任意とされていることから、いつ償却してもOKです。
なので、償却せずに翌年以降で所得が発生した際に償却して、所得を圧縮した方がオトクになる可能性もありした（今年は所得税率が10％のレンジなので）。
とはいえ、僕のシミュレーションだと、不動産所得が発生するのは建物の減価償却が終わる22年後です。
あれ、じゃあ今年全部償却した方がいいじゃん！
そのとおりなのですが、実はこれ以上償却してしまうと、ふるさと納税で控除できない部分が発生してしまうという事情がありました（完全にミスりました）。
それは気分的にどうしてもイヤなので、やむなくふるさと納税の控除限度額ぎりぎりとなるように繰延資産を調整償却しました。
結果、不動産所得は△190万円となりました。

③雑所得（50万円）
50万円程度。
すべてソーシャルレンディングからの分配金です。
少ないと思われるでしょうが、実はいろいろな事情があり、SBIソーシャルレンディングへの投資は、僕から妻に資金を貸し付けて、妻が投資をしているためです。
もちろん、その分はちゃんと妻の申告書の雑所得に入れています。

その他省略


３．平成31年度に向けて
今年は残業が既に多く発生しており、給与所得は増加すると思います。
不動産所得はゼロを見込んでいます。
土地にかかる支払利子については、不動産所得の金額が限度となるため、この悪法のせいで2年目以降の節税効果はまったくありません（法人税法ではとっくに廃止されてるのに理不尽極まりない）。
せこせこ不動産書籍等の領収証なんかを集めたところで意味がないのです。
雑所得はmaneoの件があったことから徐々に撤退を始めており、減少を見込んでいます。
やはり上場企業系以外の零細企業は非常に危険ですね。
結局来年度は、確定申告はするものの追加納付も還付もほぼなしということになりそうです。

不動産取得税の納付書が届きました＆nanacoで払う！

１．不動産取得税（土地分）の納付書が届きました
ついに来ました。税額は203,700円、納期限は2月末。
分かってはいたものの、やっぱり高いですね。払いたくない！
しかも6月頃には建物分まで来ます・・・税金のデパートと言われる所以ですね。


２．どうやって支払うか？
払いたくないけど、払わないわけにもいかないので勿論払いますが・・・払うならなるべくオトクな方法で払いたい！
じゃあポイントがもらえるクレジットカードがいいかな？と思いましたが。
なんとクレジット払いだと1万円当たり73円（税別）の手数料がかかるらしいです。
手数料上乗せは加盟店がやると規約違反だったと記憶していますが、行政だとOKなんですね。
なぜ税金を払うのに手数料など払わなければならないのでしょうか？？
バカバカしいのでクレジットカード払いは却下です。
次点に挙がるのは、コンビニ払い。普通にコンビニで支払うだけではポイント等の恩恵は特にありませんが・・・。nanacoにクレジットチャージをして支払うとなると話は別です。
セブンカードプラスの場合、クレジットチャージでnanacoポイントが1%0.5%付与されます。これ以外候補はない！


３．nanacoでの納付方法
クレジット払いができないとなるとnanaco払いしかない。
というわけで・・・レジまで行ったのですが、そこで以下のような制約があることを知りました。

・1日のチャージ回数は3回が限度
・1か月あたりのチャージ金額は20万円が限度
・カード残高、センター預かり分はそれぞれ5万円が限度

これ、めちゃくちゃめんどくさいです。
しかもこの上限はなんと変更不可能です。
結局、nanacoで支払うには以下のような方法をとることになります。

（1日目）
・3万円チャージ(1回)
・2万円チャージ(2回)
・残高確認
・3万円チャージ(3回)

（2日目）
・2万円チャージ(1回)

（3日目）
・5万円支払い(5万)
・残高確認
・5万円支払い(10万)
・3万円チャージ(1回)
・2万円チャージ(2回)
・残高確認
・5万円支払い(15万)
・3万円(3回)
・残高確認
・3万円支払い(18万)
・残りを2枚目のnanacoカード or 現金で支払う

早速明日から数日かけて準備を進めようと思います！（＾＾；；
そういえばソーシャルレンディングの年間取引報告書も出そろい、確定申告書のドラフトが完成しました。
不動産投資初年度ということもあって、悩む場面もありましたが・・・
というわけで次回は確定申告について書こうと思います。

TATERUと金融機関の収支計画の相違

最近仕事が忙しすぎて全然ブログ更新できていませんでした。
出張も多く、国内線乗り継いでの移動とか、なかなかハードでした・・・
もう少しゆっくり働きたいですね。

殴り書きですが、TATERUと某金融機関における収支計画の相違点を書きたいと思います。

１．業者と金融機関のスタンス相違
　一般的に、不動産業者が顧客に提示する収支計画はバラ色の計画であり、実態との乖離が大きいと言われています。
賃料下落や空室損失等、当たり前の要素をまったく考慮していないような業者も存在します。
業者はとにかく売りたいし、売った後の収支についてはリスクを負わないので、バラ色の計画を提示するのも当然です。
　一方で、金融機関は保守的な計画を作成して審査します。
なぜなら貸出金が回収できなくなるリスクを負うからです。


２．TATERUと某金融機関の比較
　TATERUは不動産業者でありながらも、一定のストレスをかけた収支計画を提示してくれています。
僕が提示された収支計画の前提は以下のとおりです。
・空室率は5%
・賃料下落は3年ごとに1,000円
・原状回復費は年間10万円

　この点、とある金融機関は審査にあたってもう少し保守的な収支計画を作成しています。
具体的には以下のとおりです。
・空率率は5%
・賃料下落は法定耐用年数までは年間0.5%程度、法定耐用年数経過～ローン完済までは3%程度
・修繕積立金は年間上物の1～1.5%程度


３．まとめ
　一番気にすべき空室率については、TATERUも某金融機関も同様の見積りでした。
個人的にはもっと高く見るべきではないかと思っていたので意外です。
　賃料下落については、TATERUがやはり少し甘めですね。
とはいえ、TATERUの場合はスタート賃料に新築プレミアムをのせていないので、一概に甘いとは言い切れないかもしれませんが。
　原状回復費については、金融機関は特に考慮していませんでした（サブリース契約で業者負担になってるから？？）。
　修繕については、TATERUは考慮していませんが、金融機関は上物の一定割合を積み立てる前提を置いています。
当然、10年、15年も経てば外壁塗装等の大規模修繕が発生することが想定されますので、年間一定額の積立金を見積もるというのが実態に合っています。
　こうして見ると、TATERUと某金融機関の収支計画に、著しい乖離はないように思えます。
修繕積立金を考慮すること、賃料下落にさらにストレスを加える、という点を補正すれば某金融機関のそれとほぼ同水準になると思います。

TATERUアパート １月の収支報告

１．初の受取家賃！
本日１月１５日は記念すべき初家賃の入金日でした。
午前０時を過ぎたあたりでTATERUアプリを見てみると・・・送金明細が送付されていました。
内容は以下のとおりです。

一時土地使用料というのは、ちょっとややこしいのですが・・・
例の不祥事があった関係で、いろいろあってオリックス銀行との証貸切替が遅れました。
それに伴ってTATERUとの決済も遅れたことから、入居開始日から決済までの期間、土地を一時的に僕からTATERUへ賃貸したことによる賃料です。


２．予実比較
今月分の予実比較は以下のとおりです。

家賃収入は、僕の日割計算と実際の入金額に少し差異があり、僅かに上振れしました。
敷金・礼金等は、１部屋だけ３０００円ダウンプラン（敷金礼金１ヶ月＋退去時清掃費用を支払うことで家賃が３０００円ダウン）での入居があったことによる上振れです。
当然ですが、その分、来月以降は家賃収入がマイナスに振れます。


３．総括
今月は約６５万円のキャッシュフローとなりました。
主に、ローン返済が始まっていないこと、土地一時使用料や敷金礼金等のスポット収入があったことによるものです。
３０００円ダウンプランでの入居は、利回りへの影響を考えると少し痛いですが、すぐに売却するわけでもないし、長く住んでくれる可能性が高いと考えられるため、ヨシとしましょう。
来月はいよいよ土地の不動産取得税の支払いが想定されること、ローン返済が１．５ヶ月程になることから、キャッシュフローは大幅にマイナスになる見込みです。
既に満室なので、退去がない限りは予実の乖離はほぼ出ないと思いますが、毎月キャッシュフローの状況を報告していきます。

祝！満室達成

１．満室達成
今日、何気なくSUMOに掲載されている自分の物件を見てみたら、募集ページが消えていました。
もしや・・・？と思い、担当の営業さんに問い合わせてみると、申し込みが入ったとのことです。
１階の１部屋だけ最後に残っていたのですが、これでついに「満室」となりました！
入居開始日から１ヶ月ちょっとでした。


２．これまでの経緯
２０１８年９月下旬：
各仲介ショップHPにて入居募集開始

２０１８年１０月中旬：
入居決定　２部屋（いずれも３階）

２０１８年１１月中旬：
入居決定　１部屋（２階）

２０１８年１２月４日：
入居開始

２０１８年１２月中～下旬：
入居決定　２部屋（２階、１階）

２０１９年１月上旬：
入居決定　１部屋（１階）

入居開始前に半分、入居開始後に半分が決まりました。
特に３階は完成前に（当然、内覧もなしで）ソッコーで決まったので、時期にもよりますが賃料を上げてもいけるのでは・・・？という気もしています。


３．今後の見通し
もちろん、この満室経営を維持していきたいです。
退去が出なければ、賃料水準は維持できるし、無駄な広告料や原状回復費も発生せずに済みます。
とはいえ、いずれ退去は発生するでしょう。
その時どう動くかを考えるため、とりあえず以下をTATERUに問い合わせています。

①初回募集に際し、各部屋にかかった広告料
②内覧して下さった方が、このアパートに決めなかった理由

①は、どの程度の広告料を支払って、今回の入居ペースになったのかを知ることで、広告料と入居決定期間の相関性を掴んでおきたい趣旨です。
②は、なぜダメなのか？の原因を追究することで、できる範囲で改善をしたい趣旨です。
限界はあるでしょうが・・・

なんだかんだで早くも満室となったのは良かったです。
初回はTATERUの家賃保証があるとはいえ、新築にもかかわらずなかなか埋まらないようでは、当然２回転以降も苦戦することが想定されるので。
特に繁忙期前の年末までに５部屋決定したというのは、なかなか優秀だったのではないでしょうか。
気を抜かずに今後も頑張ります！


追記：
１５日に初家賃が入金となります。
入金額や予実分析についてはまた書きます。