TATERUアパート 2021年 年間収支報告

気が付けば1年以上もの間、ブログを更新していないことに気が付きました。

この間、実は区分や太陽光を購入したりと動きがありました。

が、とりあえず2021年度のTATERUアパートの収支結果を記録しておこうと思います。

1.プラスでの着地となりました 

いきなりですが、2021年（3年目）の年間収支は以下の結果となりました。

前年度と比較するとCFは17万円程度の減少となりました。

原因は、初めての退去が発生したことによる原状回復費、募集にかかる業務委託費、空室損によるものです。

これが3～5月のCFに表れています。

とはいえ、2021年度も引き続きプラスで着地することができました。

2.初の退去が発生しました 

上でも触れたとおり、3年目にして初の退去が発生しました。

これは専門学生の卒業に伴う引っ越しで、当初より想定していたものです。

それでも初退去ということで、次の入居者が決まるかどうか非常に不安でした。

結果としては、3月下旬退去　→　4月下旬入居と、1ヶ月程度で入居が決まりました。

しかも、Robot Homeさんにも頑張っていただいた結果、家賃1,000円アップでの入居となりました。

ただ、ここに至るまでに、申込みのキャンセルに遭いました。

実は、退去前の3月下旬に既に入居申込が入っていたのです。

そして募集停止になりましたが、この契約がなかなか進まない。

嫌な予感が的中。4月半ばになろうかというころ、申込みがキャンセルになったと連絡がありました。

理由は、コロナで引っ越し辞めた、とのこと。

…は？いやいや、それなら最初から探すなよ！迷惑なんだよ！！！

こういう身勝手な輩がいると本当に困りますね＾＾；

3.2022年度はどうなる

既に4月ですが、現在のところ退去の連絡は入っていません。

できることなら、このまま満室が続いてほしいですね。

2年前と同程度のCFになると嬉しいです！

それはそうと、共用部の手すりの部分が壊れたようです。

壁との接続部分が破損したようですが、そんなに簡単に壊れるものではないように思います。

誰がどうやって壊したのか？それとも施工に問題があったのか… どのみち、原因究明と早急な修繕が必要ですね。

困ったものです。

TATERUアパート 2020年 年間収支報告

2020年は新型コロナウイルスで騒いでいるうちにあっという間に終わってしまいました。

というわけで、年間の収支を報告したいと思います。

１．入居率は年間通じて100%を維持
前回は上半期の入居状況を報告しました。

一応、下半期の入居状況のエビデンスも貼っておきます。

現時点において退去予告や家賃滞納も発生しておらず、2020年はコロナ禍でも無風の満室経営となりました。 

とはいえ、おそらく今年の３月には専門学生の入居者が卒業のため退去すると思われます。

ここでスムーズに次の入居者が決まるのか、早くも戦々恐々しております…


２．収支も予定どおり

年間収支は680,510円となりました。

所得は40,000円程度のプラスですが、青色申告特別控除により課税所得はゼロとなりました。

３．今後の運用に向けて

先日、久しぶりにTATERUの担当者の方と面談をしました。

今後の募集は以下の方針でいくことにしました。

・敷１礼１家賃3,000円ダウンプランでの募集をやめて敷０礼２家賃3,000円ダウンプランでの募集とする

・退去予告を１ヶ月前から２か月前に変更する

・フリーレントプランでの募集は基本的にしない

今年も去年と同程度の収入になると良いのですが…

マイナス要素は退去発生とそれに伴う空室期間及び原状回復費、プラス要素は固定資産税の減少…くらいでしょうか。

また定期的に状況を報告していきたいと思います。

区分マンションの営業を受けてきました

先日、区分マンションの営業を受けてきました。

分かってはいましたが、やはり区分マンションはキャッシュフローが全然出ないですね。

提案された物件概要は以下のとおりです。

楽待なんかに普通にあるような物件です。

（物件概要） 18,600,000円

→値引きが入って16,400,000円

ワンルーム21㎡ 築14年

JR三河島駅 徒歩4分

JR日暮里駅 徒歩8分 

賃料 77,000円（サブリース）

管理費 10,700円

修繕積立金 8,500円

表面利回 5.6% 

（融資条件） 

頭金 3,100,000円（他 諸経費600,000円） 

融資13,300,000円 金利 1.975% 

（独自シミュレーション）

・サブリースを前提として入居率は100% 

・賃料下落は毎年0.5% 

・原状回復費は年間25,000円を積立

・税金は簡略化のため省略

まぁこんな感じでキャッシュフローは購入当初の家賃で年間10万円弱です…

結局これは最後にいくらで売り抜けるがすべてで、インカムゲイン目的の自分には合わないと感じました。

気になったところとしては 

・なんといってもキャッシュフローがショボイ

→でこれだけのキャッシュフローが出るのは滅多にないこと、らしいですが 

・節税のメリットはない

→私の場合は1棟目の借入で、土地の取得に要した支払利子があるため、ワンルームで赤字を作ったとしてもコレと相殺になって意味がありません（結局不動産所得はゼロで変わらない）。

というか、そもそも2年目以降はそんなに赤字にならないです。

他の顧客は白色申告で飲食代等の雑費を必要経費にしているらしいですが立派な脱税です＾＾；

・サブリースの賃料がそろそろ引き下げられそう

→間取りが少し違いますが、同じ物件の1Fの部屋が6万円くらいで募集されてました…

・ローン完済後の築50年のワンルームにどの程度の資産価値があるのかが？です 

ところで、TATERUの担当者の方に「この物件どう思いますか？」と相談したところ非常に親身にアドバイスをしてくれました。

非常にありがたいことです。

できれば今年は物件を買い進めたいと思っているので、TATERUにも相談しながら良い物件を購入したいと思いました。