アパート一棟買いします

前回の「不動産投資」の続きになります。
いろいろと考えましたが、人柱になるつもりでインベスターズクラウドのアパートを一棟買うことにしました。
場所は八王子です。JR八王子駅から徒歩10分程度。
もし、今後インベスターズクラウドでの不動産投資を考えている方がいれば、先行事例として参考にして頂ければと思います。

１．投資を決意した理由
①レバレッジを効かせることができる
今回は初期投資ほぼなしで、総額8,000万円の不動産を取得することができます。
当然リスクは高まりますが、博打を打たずして天下をとった者がおるか？

②そのうち仕事を辞めるかもしれない
銀行からフルローンを引っ張るには、なんといっても属性が大事です。
今の僕は、（一応）大手監査法人に所属している公認会計士です。
退職してしまったら、おそらく融資は引っ張れないでしょう＾＾；
ならば辞める前にやっておかなくてはいけません。
それと、不動産投資は初年度に大きく赤字が出ます。
給与水準の高い今のうちにやってしまって、損益通算した方がお得だと判断しました。

２．懸念事項
①空室リスク
国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、八王子市の人口は2020年をピークに減少に転じます。
現在の八王子は、多数の大学キャンパスが点在し、学生が多い街となっています。
ただし、今後大学の都心回帰の動きが強まると厳しい状況が想定されます。

②家賃下落リスク
築10年程度までは良いかもしれませんが、15年先、20年先の家賃がどの程度下落するのかが未知数です。
担当に提示して頂いた長期シミュレーションでは、3年おきに1,000円の家賃下落を織り込んでいましたが、個人的にはもっと下がると思っています。

③キャッシュフロー
担当に提示して頂いた長期シミュレーションでは、一貫してキャッシュフローがプラスとなっていました。
当該シミュレーションは以下の前提に基づいています。
・3年ごとに1,000円の家賃下落
・2年目以降は入居率を95%とする
・3年目以降は原状回復費100,000円が発生する
・所得税は考慮しない

僕は、以下のとおり、さらに保守的かつ考慮されていないキャッシュアウトを織り込みました。
・家賃は最終的に3/4まで下落する。
・初期費用、各種保険、税金、大規模修繕を織り込む
・消費税は10%

すると、減価償却が終わる15年目以降はキャッシュフローがマイナスになります。
35年間（ローン完済）の累計キャッシュフローはマイナス500万円くらい。
土地を売れば最終的には益が出るのでしょうが、思い描いている投資ではありません。
毎年キャッシュを産んでくれる資産が欲しいのです。
入居率100%を維持することと、家賃下落を防いで、なんとかキャッシュをプラスに持っていきたいですね。
まあ、10年経過したころに残債が返せるくらいの金額で売却ができるのであれば、それもアリですかね！

というわけで、がんばります

不動産投資

これまでソーシャルレンディング（以下、SL）で不労所得を得ようと頑張ってきました。
SLは非常に安定したインカムゲインをもたらしてくれる一方で、レバレッジを効かせることができない点がネックです。
レバレッジを最大限に活用できる投資は何か・・・？
やはり、王道の不動産投資しかない。そう思いました。

インベスターズクラウドという会社があります。
2006年創業の若い会社ですが、既に東証一部に上場するレベルまで成長しています。
監査法人はあずさです（どうでもいいけど）。
そんなわけで、営業担当の方にいろいろ話を聞いて、ついに投資を決めました。

まず、営業担当との面談がありました。
属性判断のために、職業、年収、保有資産、これまでの経歴など、簡単なヒアリングがありました。
私は属性にはまったく問題ないそうです。

次に、さっそく複数件の提案がありました。
紹介を受けた案件は
①東京都練馬区（新江古田周辺）：総事業費　1億超え
②横浜市金沢区（金沢八景駅周辺）：総事業費　約9千万
③東京都八王子市（八王子駅周辺）：総事業費　約8.5千万
すべて一棟３階建ての合計６室です。

結論、③にしました。
①は金額的に躊躇してしまいました。
②は許容範囲ではありますが、坪単価が公示地価と比べて不自然に高い。
その理由を営業担当に質問したところ、希少価値があるので？高いんだそうです。
納得できる理由ではなかったのですが、やめときました。
その点、八王子は公示地価と大きな乖離はなさそうでしたので、こちらにしました。
路線価から時価を割り出したところ、やはり大きな乖離がありそうなので担当者に問い合わせ中です。

提案書の中には、長期キャッシュフローのシミュレーションがあります。
営業担当によって、このシミュレーションの前提が変わるそうなので注意が必要です。
過度に楽観的なシミュレーションを作る担当も入れば、保守的なそれを作る担当もいるということです。
私に提示されたものは、以下の前提です。
・３年目以降は原状回復費が毎年10万円
・３年目以降は家賃を1,000円下げる
（ほんとに1,000円で済むのかは懐疑的ですが・・・）
・２年目以降の入居率は95%とする

ここでも注意が必要な点がありました（質問して判明したものです）。
・累積キャッシュフローの累計には、自己資金による初期投資（頭金）が含まれていないこと
特にこれは注意が必要であると思います。
一見すると、最終的にはこんなにキャッシュがたまるんだ！と思ってしまいますが、初期投資を考えると実態はプラマイゼロで、「35年かけて土地をタダで手に入れる」プランだというものがあります。
上記案件のうち②がそれでした。
・キャッシュアウトに、共用部分の電気代や、清掃の際の水道料が含まれていないこと
・キャッシュフローに税金が考慮されていないこと

そして最後に、投資を決意する旨を伝えると、もろもろ契約書類を書かされました。
今は銀行への融資打診に入る段階です。
源泉徴収票を過去３期分用意しなければ・・・