融資の審査が下りました

・金利は2.3%
今回はオリックス銀行から総額7,660万円の融資（フルローン）を受けます。
返済期間は35年で金利は団信付きで2.3%です。
団信付きなので私に万が一のことがあって天に召された場合は残債が免除になります。
残された人（妻）はタダで収益物件をゲットできるので安心ですね。
生命保険代わりと言われる所以です。
フルローンを引いているだけあって、年間家賃収入460万円に対して返済額は318万円となかなか重いです。

・別途諸経費ローンが必要
登記費用、司法書士報酬、建物完成までの利息等の諸経費が400万円程発生します。
これについては、自己資金で賄うか、若しくはどこかの金融機関からフリーローンを引っ張ってくるしかありません。
インベスターズクラウドさん（現TATERUさん）の提携金融機関だと、金利は3.8%らしいですが・・・
ちょっと高いような気もします。
ただ、この金利だとしてもソーシャルレンディングでそれ以上の利率で回せるので借りる予定です。
どこまでもリスクを取ります。辞めるまでは。

・本当にキャッシュフローが出るのか？
諸経費ローンの返済も考慮すると、年間キャッシュフローの分岐点は430万円程度です。
はっきり言って相当厳しい展開が予想されます。
空室率が5%を超えるとたちまちキャッシュフローがマイナスになります。
当たり前ですが、いかに空室を出さず、いかに家賃下落をさせずに運用していくかが最も重要になってきます。
10年程度の築浅であれば売りやすいようなので、10年を売却を考えるひとつの目安に頑張っていきますか・・・

不動産投資のシミュレーションをしてみた

今さらではありますが、不動産投資の精緻なシミュレーションをしてみました。
会計士という職業柄でしょうか、ちょっと負荷を強めにかけた保守的なシミュレーションになっているかもしれません。
結論を言いますと、ローン完済までの35年間の累計キャッシュフローはマイナス1,500万円です（笑）
やはり建物の減価償却が終わった後の税金負担が非常に重い。
キャッシュがマイナスに転落する前に売り抜けたいですね。
甘いかな？？？



まだ始まってもいないのに、儲かる気がしないです。
果たしてどうなることやら。

融資の申し込みが完了しました

先週の金曜日、金融機関の担当者との面談があました。
その際、以下の書類の提出を求められました。




・住民票×2
・住民税課税証明書（直近3年分）
・印鑑証明×2




各々300円の発行手数料がかかりましたので、合計2,400円の出費です。
地味にこういう出費が痛いです。




なお、今後のスケジュールは以下のとおりです。
4月27日　土地引渡し
7月　着工
12月　完成、入居開始


今のところは特にやることがないので、書籍で不動産投資の勉強をするくらいですね。
本業もそろそろ期末監査が始まり忙しい時期になりますし。。。
この不動産投資がうまくいくのか、正直自信がないのですが、出口を見据えて計画を練っていきます。