TATERUアパート 3月の収支報告

１．今月も満室の賃料となりました

今月も退去はなく、満室稼働が継続しています。
先月付で3,000円ダウンプラン（敷金、礼金1ヶ月分＋退去時清掃費用を支払う代わりに家賃が3,000円下がるプラン）での入居が1部屋あったことから、振込額が多くなっています。
（契約自体は1月中に終わっていましたが、入居者の都合により実際の入居は先月となったようです）


２．予実はプラスに振れました

実績は予算を20万円程度上回る結果となりました。
家賃収入は、3,000円ダウンプランでの入居が2部屋あることから、計画値を下回りました。
月6,000円のマイナスは結構痛いですが、その分長く住んでくれる可能性が高いためOKとしましょう。
家賃3,000円ダウンの代わりとして、敷金や礼金の受取が15万円程度ありました。
所得税の還付も見込みより若干多く、上振れとなりました。


３．来月は特にイベントはありません
年明けから保険料支払い、不動産取得税支払い、税金還付と、スポットのキャッシュフローが続いておりましたが、4月は特に何もありません。
退去が生じない限りはプラスの10万円程度のキャッシュフローとなる見込みです。

【朗報】トラストレンディング 山本ファンドが追加担保の受け入れ！

全損覚悟でしたが、一部ファンドにおいて追加の不動産担保を設定したようです。
まだまだ予断を許さない状況には変わりありませんが、希望が見えてきました。

以下、メール抜粋

平成３１年３月２５日
お客様各位
エーアイトラスト株式会社

除染及び公共コンサルファンドに関する状況報告

この度、当社は、除染事業ファンド（債権担保付ローンファンド139号～146号,155号～158号）および公共コンサルファンド（債権担保付ローンファンド147号～154号）の貸付先より、関係会社が所有する不動産（土地）を追加担保として差入れる旨の申出を受けました。当社はこれを受諾し、当該不動産に対して第一順位の根抵当権を設定致しましたのでご報告致しますとともに、下記に概要をご説明いたします。

記

１．背景
除染事業ファンドおよび公共コンサルファンドは、当社から貸付先に対して出資金合計8.6億円を貸付け、貸付先がそれぞれ事業統括会社および依頼元事業者に対して有する予定であった債権を担保としておりました。当社はこの債権について譲渡担保登記を完了しておりますが、対象事業が行われていない現状において、譲渡をうけた債権担保は実質的に無価値となっているのが実態です。
２．目的
貸付先から返還されるべき資金に対する保全のため
３．追加担保の内容
　　・種別    ：  不動産（土地）
　　・想定価格    ：  １ 約17～18億円    ・・・ 宅地を前提とした場合の参考価格
        　　２ 約4～5億円　    ・・・ 宅地を前提としない条件での参考価格
　　*上記情報は１TAS-MAP及び２不動産鑑定士による机上調査の結果であり、不動産鑑定評価額では
    ありません。また、上記金額で売却されることを約束するものではありません。
４．経緯
当社は、専門家の支援のもと、貸付先を被告とした民事訴訟提起と並行して資金の回収と返還のために取り得る対策を網羅的に検討して、その時々で最も有効と判断した対策を実施しております。その一環として、本件ファンドの対象事業を仲介した元取締役の山本幸雄氏に対して、貸付先が当社に対する資金の返還を完遂できるよう、あらゆる手立てを講じるよう迫って参りました。その一つの結果として、同氏より、貸付先の関係会社が所有する不動産（土地）を売却する際の売却益を、資金の返還にあてる計画がある旨の連絡を受けたため、当社としてはいち早く当該不動産に対する保全を講じるべく売却前に根抵当権の設定を申入れて実行した次第です。

なお、現在、貸付先と山本幸雄元取締役は、当該不動産の売却益にて資金の返還を実現するべく、より好条件での売却を目指して活動中です。売却の見通し等に関する新たな情報が確認できしだい改めてご報告させて頂きます。
以 上

自販機の設置を断念

タイトルのとおり、自販機の設置を断念することにしました。

そもそも、なぜ自販機を設置しようと思ったのか？ですが・・・
・売上高のうち電気代を超える部分はオーナーの収入となること
（TATERUの営業さんからは、共用部分の水道光熱費とトントンくらいの収入になるとのことでしたが・・・）
・自販機が照明がわりとなり防犯対策になること
・入居者への福利厚生
こんなところです。
まあ最も大きな理由は1番目ですが・・・

まず、TATERUに相談しました。
TATERUから紹介可能な業者はアサヒのみとのこと。
こちらは、アサヒの現地調査の結果、一定程度の売上は問題なく見込めるものの、設置スペースの関係から泣く泣く断念しました。

次に、他の候補を探すべく「自動販売機設置条件比較君」という一括見積サイトから見積依頼を出しました。
結果、２社の代理店からメールがありました。

１社目は、複数の業者をあたってみたものの、アサヒと同様にスペース的な問題や、電気代（約3000円）を超えるだけの売上が見込めないという理由から設置はできないとの返答でした。

２社目も同様に複数の業者をあたってくれました。
伊藤園：販売金額の20％
ダイドー：販売金額の10%
キリン：無回答
これだけならギリギリ検討に値すると思ったのですが、電源をとるための工事が必要になるとのことでした。
しかも中から電源をとるため壁に穴をあける必要があるとのことでした。
工事代もオーナー負担で5～10万円程度かかるとのこと。
損益分岐点は単価130円で販売するとして、3,000/(130×20%）＝115本。
月180本程度の売上を見込む（伊藤園の見込みでは200本らしいですが保守的に）とすると利益は1,680円。
工事代10万円を回収するためには5年程度かかる計算です。
ここの代理店さんは非常に良識があり、代理店側としては設置してもらいたいはずが、リスクが高いとご忠告を頂きました。
僕も、新築物件に穴を開けてまで設置するメリットが感じられなかったため、今回は残念ながら断念することにしました。

ソーシャルレンディング 2019年2月末時点での投資状況

１．ソーシャルレンディング各社への投資金額
2019年2月末時点でのソーシャルレンディング各社への投資状況は以下のとおりです。
カッコ内の赤字は遅延中の金額です。

・SBISL・・・7,708,506円
・maneo・・・2,524,121円（738,354円）
・クラウドクレジット・・・535,710円（185,866円）
・トラストレンディング・・・497,515円（198,920円）
・LCレンディング・・・2,451,138円
・ガイアファンディング・・・714,094円（700,000円）
・ポケットファンディング・・・658,373円
・クラウドバンク・・・2,003,050円
・スマートレンド・・・525,995円
・SAMURAI・・・800,000円

合計：17,788,502円

２．主な遅延中の案件
・maneo
①【不動産担保付き】1,000億円突破記念ローンファンド【第2弾】60号(案件1：C社、案件2：AN社) ・・・399,201円
②【不動産担保付き】1,000億円突破記念ローンファンド【第2弾】22号(案件1：C社、案件2：AN社) ・・・99,783円
→上記2案件は、ネットニュースでも取り上げられた、川崎の山奥にある廃病院を16億と評価して融資を実行した問題案件です。
担保評価は業者買取価格という客観性の乏しい評価方法で、任売でも買い手がついていない状況です。
ちなみに、当該案件は担保に1～6位の順位がついている珍しい案件です。
幸い僕は①は第1順位、②も第2順位ということで毀損は限定的であると考えています。
下位順位の方は残念ながら全損になりそうです。

・クラウドクレジット
①カメルーン中小企業者支援ファンド1号（為替ヘッジあり）・・・29,743円
②カメルーン中小企業者支援ファンド8号（為替ヘッジあり）・・・81,054円
③カメルーン中小企業者支援ファンド16号（為替ヘッジあり）・・・10,000円
④カメルーン農業者支援ファンド1号・・・10,000円
⑤カメルーン農業者支援ファンド3号・・・10,000円
→カメルーンがズラっと並びます。この遅延率の高さは異常です。
特に①、②については状況報告が全然なく、回収が進んでいるのかどうかも良く分かりません。
このまま未回収でクローズになりそうな気がしています。

・トラストレンディング
① Trust Lendingセレクトファンド120号・・・192,920円
事業実態のない詐欺ファンドです。全損覚悟です。

・ガイアファンディング
全案件期失中です。ただ、先月一部の案件について償還があったようです。
各ファンドの状況についても報告が来ており、返済の意思はあるように思えます。
なんとなく、半分くらいは帰ってくるような気もします。


３．今後の方針
maneoからは資金を順次引きあげています。
川崎案件のようなことがあったにもかかわらず、未だに「業者ヒアリング」とか「売却予定額」というわけの分からない担保評価していて呆れてしまいます。

そういえば、以前こんな質問をしたことがあります。

質問：
売却予定価格とは何でしょうか。
路線価、公示地価、固定資産税評価額等の客観性のある指標に基づいた評価額を算定しない理由をご教示願います。

回答：
本案件につきましては、
既に不動産事業者TTが対象物件を売却するための売買契約を締結しておりますため、
不動産売買契約書に記載されている売却価格を表記しております。
そのため評価額に関しましては、
売買契約締結後の算定は行っておりません。

担保評価って、債権が回収できない場合に、担保物件の売却によってどのくらい債権を回収することができるのかという観点で評価するものですよね。
債券が回収できなくなるような状況というと、当該売買契約がポシャるような状況が想定されます。
そうなった場合、売却予定だった先との当初の契約金額なんて全然アテにならないと思います。
不動産なんて結局相対取引ですし、売却先が変われば売却価額も大きく変わることが想定されますし・・・
であれば、客観性のある路線価ベースでの時価くらい、たいした手間もかからないのですから公表してほしいものです。
（たぶんあまりにも「売却予定額」と乖離がありすぎて公表できないんでしょうけど）

今後も引き続きSBISL、LCレンディング、SAMURAI等の上場企業系を中心に投資していきます。
本当はETFも買いたいのですが、ちょっと今の相場では手が出せないというのが正直なところです。
ソーシャルレンディングの短期案件を中心に運用して、相場が下落した段階で購入できればいいですね。