来年度（1年目の収支計画）

１．年間収支計画の必要性
特に初年度に関しては、火災保険料や不動産取得税の支払い等、スポットのキャッシュアウトが多いため、（余剰資金を運用しすぎて）資金ショートしないため、いつ、どのくらいのキャッシュが必要なのかを把握しておくことは重要であると考えます。
普通に家賃収入を何もせずにプールしておけばいい話ではありますが・・・


２．年間収支計画の作成
シンプルですがこんなかんじです。

 

・収入
まだ１部屋空きがありますが、フル稼働を前提にしています。
さすがに１年目から空室は出ないだろうと。
ちなみに１月分の賃料収入が多いのは、１２月４日（入居開始日）～１２月３１日分の家賃が１月分と合算して支払われるためです。
税金は今年（０年目）に発生した初年度経費があるので、損益通算による所得税の還付額を見込んでいます。

・支出
年明けに火災保険料（１０年分）、３月には土地分の不動産取得税、６月には建物分の不動産取得税の支払いを見込んでいます。

・ネットキャッシュフロー
年間で９６万円程度のキャッシュフローを目指します。
厳密には住民税の減額分も含めると１００万円以上の着地も可能だと思います。
１年目なのでこのくらいは稼いでおかないと、後々厳しいですね。

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・債務者の概況
債務者は大阪府にて不動産販売業を営む法人。
販売用不動産の仕入資金として24,000千円のプロジェクト融資を実行。
平成30年10月に新規設立された法人であるため決算の実績はなく、決算書の徴求はできていない。
設立間もない法人なので、担保評価に重点を置くしかなさそうです。
損益、キャッシュフロー、債務超過の有無あたりを知りたいところですが、しかたありません。


・担保評価額
大阪市中央区瓦屋町のRC造陸屋根塔屋1階付3階建て物件
34,463,220円（LTV69%）

（土地）
・所在地（住居表示）　大阪市中央区瓦屋町
・土地面積　47.47㎡
瓦谷町の平均公示地価は55.4万円/㎡
55.4万円×47.47㎡＝26,298,380円
路線価は物件の所在地が明確でないため分かりませんが、瓦屋町は30万～60万程度のようです。
30万円×47.7㎡÷0.8＝17,887,500円

（建物）
・建物延面積　145.97㎡
・容積率　600％
・建物構造　RC造
・用途地域　商業地域
・店舗・事務所・居宅として使用可能な物件です。
・現在、1階は、飲食店として賃貸しており家賃収入を得ています。2・3階はＲ社が自己使用を行うもしくは、貸出を検証中です。
・大阪市の中心地である中央区に所在しており、大阪で人気の「みなみエリア」の中心地まで徒歩10分程となります。
・幹線道路に接道しており、将来の土地活用の汎用性があります。（ビル・住居・店舗等）
建物は経過年数も分からないので評価額をいくらと見るべきか判断が難しいです。
ただし、ゼロと見た場合でも土地だけでもそこそこ評価額がありそうなので、比較的安全なのではないかと考えます。

TATERU Apartment 完成！

１．ついにアパートが完成
土地の売買契約が4月27日だったので、やく7ヶ月かけて物件が完成しました。
場所は都内の中央線のターミナル駅から徒歩12分の立地です。
今日は物件のオーナーチェックに行ってきましたので、写真も交えながら簡単に感想を。


２．オーナーチェック
すべての部屋を周り、物件に瑕疵がないかどうかを確認し、気になるところがあれば施工責任者に指摘をして修繕してもらいます。
僕のアパートは6部屋しかないのですが、2時間近くかかりました。

全体的には綺麗に出来上がっていました！

 

 



正面です。なかなかオシャレな外観です。

 

斜めからの写真。

 

殺風景なお部屋。思ってたより広いです。

 

キッチン。単身用には十分すぎるスペースです！

トイレ。写真では分かりにくいですが、壁紙は正面が色、側面が白色という組み合わせです。

いたって普通の洗面台。

 

追い炊きに浴室乾燥もついたお風呂。

こんな感じで綺麗に仕上がってました。
ただ、壁紙がヨレヨレになっていたり、小さい穴が開いていたりしているところがありました。
一番ひどかったのはお風呂とトイレの鍵。
鍵を開いているときは青、閉まっているところは赤になるアレありますよね？
あれが開いていても閉まっていても赤のままになっていました・・・
それだけでなく、鍵がサカサマに取り付けられていました・・・
その他、細かい点がいくつかありました。
これから建てられる方は、オーナーチェックは入念に行うべきです。
（オーナーチェック前に普通内部でチェックしそうなものですが・・・）

TATERU-KITもなかなか先進的なシステムでした。
タブレットやスマホひとつで電気、エアコン、鍵の開閉、さらには冷蔵庫まで遠隔操作できてしまいます（知ってたけど）。
その他、TV付インターフォンは留守中の訪問者を録画してくれる機能まで備わっていてびっくりです。
もしかすると留守中にとんでもない美人が訪問してくるかもしれないので、この機能は重宝しますね。


３．入居状況と今後
12月4日から入居開始となりますが、現在の入居率は3/6（50％）です。
内覧可能になったのが11月24日なので、これから順調に決まると良いのですが。
むしろ閑散期の今、内覧することもなく3部屋決まったことは順調な駆け出しと判断して良いのでしょうか？
もし繁忙期の2～3月になっても決まらない状況だと行き先不安になりますが、今はTATERUの空室保証もありますので、しばらく様子見するしかありません。

以前にも書きましたが、僕の見積りキャッシュフローだと、ローン完済時には8百万円程度のマイナスです（笑）
とはいえ最後は土地が残るわけなので、売却でどの程度回収できるかがポイントですね。
今は金融機関の融資が厳しい状況になりつつありますが、10年も経てばまた状況は変わると思います。
途中で残債をペイできるような価額で売却できるようであれば、それもアリだと考えています。
とりあえず、完成を祝して飲みに行ってきます！