TATERUと金融機関の収支計画の相違

最近仕事が忙しすぎて全然ブログ更新できていませんでした。
出張も多く、国内線乗り継いでの移動とか、なかなかハードでした・・・
もう少しゆっくり働きたいですね。

殴り書きですが、TATERUと某金融機関における収支計画の相違点を書きたいと思います。

１．業者と金融機関のスタンス相違
　一般的に、不動産業者が顧客に提示する収支計画はバラ色の計画であり、実態との乖離が大きいと言われています。
賃料下落や空室損失等、当たり前の要素をまったく考慮していないような業者も存在します。
業者はとにかく売りたいし、売った後の収支についてはリスクを負わないので、バラ色の計画を提示するのも当然です。
　一方で、金融機関は保守的な計画を作成して審査します。
なぜなら貸出金が回収できなくなるリスクを負うからです。


２．TATERUと某金融機関の比較
　TATERUは不動産業者でありながらも、一定のストレスをかけた収支計画を提示してくれています。
僕が提示された収支計画の前提は以下のとおりです。
・空室率は5%
・賃料下落は3年ごとに1,000円
・原状回復費は年間10万円

　この点、とある金融機関は審査にあたってもう少し保守的な収支計画を作成しています。
具体的には以下のとおりです。
・空率率は5%
・賃料下落は法定耐用年数までは年間0.5%程度、法定耐用年数経過～ローン完済までは3%程度
・修繕積立金は年間上物の1～1.5%程度


３．まとめ
　一番気にすべき空室率については、TATERUも某金融機関も同様の見積りでした。
個人的にはもっと高く見るべきではないかと思っていたので意外です。
　賃料下落については、TATERUがやはり少し甘めですね。
とはいえ、TATERUの場合はスタート賃料に新築プレミアムをのせていないので、一概に甘いとは言い切れないかもしれませんが。
　原状回復費については、金融機関は特に考慮していませんでした（サブリース契約で業者負担になってるから？？）。
　修繕については、TATERUは考慮していませんが、金融機関は上物の一定割合を積み立てる前提を置いています。
当然、10年、15年も経てば外壁塗装等の大規模修繕が発生することが想定されますので、年間一定額の積立金を見積もるというのが実態に合っています。
　こうして見ると、TATERUと某金融機関の収支計画に、著しい乖離はないように思えます。
修繕積立金を考慮すること、賃料下落にさらにストレスを加える、という点を補正すれば某金融機関のそれとほぼ同水準になると思います。