分かってはいましたが、やはり区分マンションはキャッシュフローが全然出ないですね。
提案された物件概要は以下のとおりです。
楽待なんかに普通にあるような物件です。
（物件概要）
18,600,000円
→値引きが入って16,400,000円
ワンルーム21㎡
築14年
JR三河島駅 徒歩4分
JR日暮里駅 徒歩8分
賃料 77,000円（サブリース）
管理費 10,700円
修繕積立金 8,500円
表面利回 5.6%
（融資条件）
頭金 3,100,000円（他 諸経費600,000円）
融資13,300,000円
金利 1.975%
（独自シミュレーション）
・サブリースを前提として入居率は100%
・賃料下落は毎年0.5%
・原状回復費は年間25,000円を積立
・税金は簡略化のため省略
まぁこんな感じでキャッシュフローは購入当初の家賃で年間10万円弱です…
結局これは最後にいくらで売り抜けるがすべてで、インカムゲイン目的の自分には合わないと感じました。
気になったところとしては
・なんといってもキャッシュフローがショボイ
→でこれだけのキャッシュフローが出るのは滅多にないこと、らしいですが
・節税のメリットはない
→私の場合は1棟目の借入で、土地の取得に要した支払利子があるため、ワンルームで赤字を作ったとしてもコレと相殺になって意味がありません（結局不動産所得はゼロで変わらない）。
というか、そもそも2年目以降はそんなに赤字にならないです。
他の顧客は白色申告で飲食代等の雑費を必要経費にしているらしいですが立派な脱税です＾＾；
・サブリースの賃料がそろそろ引き下げられそう
→間取りが少し違いますが、同じ物件の1Fの部屋が6万円くらいで募集されてました…
・ローン完済後の築50年のワンルームにどの程度の資産価値があるのかが？です
ところで、TATERUの担当者の方に「この物件どう思いますか？」と相談したところ非常に親身にアドバイスをしてくれました。
非常にありがたいことです。
できれば今年は物件を買い進めたいと思っているので、TATERUにも相談しながら良い物件を購入したいと思いました。
久しぶりの更新ありがとうございます。
返信削除僕のTATERU物件は昨年75万円のCFとなりました。シュミレーションでは130万くらいでしたが、何室が入れ替わっているので仕方ないですね。
中古区分のシュミレーション参考にさせて頂きました。
東京の区分は価格が落ちにくいと思いますが、35年ローンでのキャピタル狙いではなんとも気の長い話になり、個人的には1棟ものを始めた方が区分に戻る必要性はないような気もしています。
次の物件としては、やはりCFの出る地方中古1棟ものがいいようにも思います。ただ高利回りは入居付けも大変で融資も出にくいですから、なんとも・・というところですね。現在高利回り物件の再生中で、ある程度入居が付けられると良いのですがまだ募集前なのでよく分からない部分も多い感じです。
それにしてもTATERU社員が他社物件の相談に親身に乗ってくれるというのは驚きました。僕としてはTATERUには最終的にある程度復活して欲しいと思っているので、そういった意味でも頑張ってほしいところです。
不動産投資はうまくいっている人のマネをするのが良いと言いますので、コミュニティーに入会するのも悪くないですよ。ただ、会費はかかりますが・・・。
今後もブログの更新楽しみにしております！
こんばんは！
削除いつもご覧いただき、ありがとうございます。
退去が出てしまうとキャッシュフローがかなりブレてしまいますよね。
私も年間収支はプラスで終えることができました。
さきほどちょうど収支報告をアップしましたので、ご覧いただけますと幸いです。
区分マンションはやはり自分には合わないと感じました。
月のキャッシュフローがマイナスの物件を持っているような投資家も多いと聞きますが、ちょっと信じられないですね…
コミュニティーの存在はあまり知らなかったのですが、有益な情報が得られそうで良いですね。
私の周りには不動産投資をしているような投資家がいないので…
今後ともよろしくお願い申し上げます！
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