不動産投資

これまでソーシャルレンディング（以下、SL）で不労所得を得ようと頑張ってきました。
SLは非常に安定したインカムゲインをもたらしてくれる一方で、レバレッジを効かせることができない点がネックです。
レバレッジを最大限に活用できる投資は何か・・・？
やはり、王道の不動産投資しかない。そう思いました。

インベスターズクラウドという会社があります。
2006年創業の若い会社ですが、既に東証一部に上場するレベルまで成長しています。
監査法人はあずさです（どうでもいいけど）。
そんなわけで、営業担当の方にいろいろ話を聞いて、ついに投資を決めました。

まず、営業担当との面談がありました。
属性判断のために、職業、年収、保有資産、これまでの経歴など、簡単なヒアリングがありました。
私は属性にはまったく問題ないそうです。

次に、さっそく複数件の提案がありました。
紹介を受けた案件は
①東京都練馬区（新江古田周辺）：総事業費　1億超え
②横浜市金沢区（金沢八景駅周辺）：総事業費　約9千万
③東京都八王子市（八王子駅周辺）：総事業費　約8.5千万
すべて一棟３階建ての合計６室です。

結論、③にしました。
①は金額的に躊躇してしまいました。
②は許容範囲ではありますが、坪単価が公示地価と比べて不自然に高い。
その理由を営業担当に質問したところ、希少価値があるので？高いんだそうです。
納得できる理由ではなかったのですが、やめときました。
その点、八王子は公示地価と大きな乖離はなさそうでしたので、こちらにしました。
路線価から時価を割り出したところ、やはり大きな乖離がありそうなので担当者に問い合わせ中です。

提案書の中には、長期キャッシュフローのシミュレーションがあります。
営業担当によって、このシミュレーションの前提が変わるそうなので注意が必要です。
過度に楽観的なシミュレーションを作る担当も入れば、保守的なそれを作る担当もいるということです。
私に提示されたものは、以下の前提です。
・３年目以降は原状回復費が毎年10万円
・３年目以降は家賃を1,000円下げる
（ほんとに1,000円で済むのかは懐疑的ですが・・・）
・２年目以降の入居率は95%とする

ここでも注意が必要な点がありました（質問して判明したものです）。
・累積キャッシュフローの累計には、自己資金による初期投資（頭金）が含まれていないこと
特にこれは注意が必要であると思います。
一見すると、最終的にはこんなにキャッシュがたまるんだ！と思ってしまいますが、初期投資を考えると実態はプラマイゼロで、「35年かけて土地をタダで手に入れる」プランだというものがあります。
上記案件のうち②がそれでした。
・キャッシュアウトに、共用部分の電気代や、清掃の際の水道料が含まれていないこと
・キャッシュフローに税金が考慮されていないこと

そして最後に、投資を決意する旨を伝えると、もろもろ契約書類を書かされました。
今は銀行への融資打診に入る段階です。
源泉徴収票を過去３期分用意しなければ・・・