アパート一棟買いします

前回の「不動産投資」の続きになります。
いろいろと考えましたが、人柱になるつもりでインベスターズクラウドのアパートを一棟買うことにしました。
場所は八王子です。JR八王子駅から徒歩10分程度。
もし、今後インベスターズクラウドでの不動産投資を考えている方がいれば、先行事例として参考にして頂ければと思います。

１．投資を決意した理由
①レバレッジを効かせることができる
今回は初期投資ほぼなしで、総額8,000万円の不動産を取得することができます。
当然リスクは高まりますが、博打を打たずして天下をとった者がおるか？

②そのうち仕事を辞めるかもしれない
銀行からフルローンを引っ張るには、なんといっても属性が大事です。
今の僕は、（一応）大手監査法人に所属している公認会計士です。
退職してしまったら、おそらく融資は引っ張れないでしょう＾＾；
ならば辞める前にやっておかなくてはいけません。
それと、不動産投資は初年度に大きく赤字が出ます。
給与水準の高い今のうちにやってしまって、損益通算した方がお得だと判断しました。

２．懸念事項
①空室リスク
国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、八王子市の人口は2020年をピークに減少に転じます。
現在の八王子は、多数の大学キャンパスが点在し、学生が多い街となっています。
ただし、今後大学の都心回帰の動きが強まると厳しい状況が想定されます。

②家賃下落リスク
築10年程度までは良いかもしれませんが、15年先、20年先の家賃がどの程度下落するのかが未知数です。
担当に提示して頂いた長期シミュレーションでは、3年おきに1,000円の家賃下落を織り込んでいましたが、個人的にはもっと下がると思っています。

③キャッシュフロー
担当に提示して頂いた長期シミュレーションでは、一貫してキャッシュフローがプラスとなっていました。
当該シミュレーションは以下の前提に基づいています。
・3年ごとに1,000円の家賃下落
・2年目以降は入居率を95%とする
・3年目以降は原状回復費100,000円が発生する
・所得税は考慮しない

僕は、以下のとおり、さらに保守的かつ考慮されていないキャッシュアウトを織り込みました。
・家賃は最終的に3/4まで下落する。
・初期費用、各種保険、税金、大規模修繕を織り込む
・消費税は10%

すると、減価償却が終わる15年目以降はキャッシュフローがマイナスになります。
35年間（ローン完済）の累計キャッシュフローはマイナス500万円くらい。
土地を売れば最終的には益が出るのでしょうが、思い描いている投資ではありません。
毎年キャッシュを産んでくれる資産が欲しいのです。
入居率100%を維持することと、家賃下落を防いで、なんとかキャッシュをプラスに持っていきたいですね。
まあ、10年経過したころに残債が返せるくらいの金額で売却ができるのであれば、それもアリですかね！

というわけで、がんばります