SAMURAIに50万円を投資する

SAF不動産ローンファンド11号への投資

・債務者の概況
債務者は大阪府にて不動産販売業を営む法人。
販売用不動産の仕入資金として24,000千円のプロジェクト融資を実行。
平成30年10月に新規設立された法人であるため決算の実績はなく、決算書の徴求はできていない。
設立間もない法人なので、担保評価に重点を置くしかなさそうです。
損益、キャッシュフロー、債務超過の有無あたりを知りたいところですが、しかたありません。


・担保評価額
大阪市中央区瓦屋町のRC造陸屋根塔屋1階付3階建て物件
34,463,220円（LTV69%）

（土地）
・所在地（住居表示）　大阪市中央区瓦屋町
・土地面積　47.47㎡
瓦谷町の平均公示地価は55.4万円/㎡
55.4万円×47.47㎡＝26,298,380円
路線価は物件の所在地が明確でないため分かりませんが、瓦屋町は30万～60万程度のようです。
30万円×47.7㎡÷0.8＝17,887,500円

（建物）
・建物延面積　145.97㎡
・容積率　600％
・建物構造　RC造
・用途地域　商業地域
・店舗・事務所・居宅として使用可能な物件です。
・現在、1階は、飲食店として賃貸しており家賃収入を得ています。2・3階はＲ社が自己使用を行うもしくは、貸出を検証中です。
・大阪市の中心地である中央区に所在しており、大阪で人気の「みなみエリア」の中心地まで徒歩10分程となります。
・幹線道路に接道しており、将来の土地活用の汎用性があります。（ビル・住居・店舗等）
建物は経過年数も分からないので評価額をいくらと見るべきか判断が難しいです。
ただし、ゼロと見た場合でも土地だけでもそこそこ評価額がありそうなので、比較的安全なのではないかと考えます。