TATERU もうすぐ竣工です

１．近づく竣工日
早いもので、はじめてTATERUに不動産投資の話を聞きにいってから約９か月経ちました。
竣工日はもう今月の２７日に迫っています。
思えばこれまでの間、かぼちゃの馬車事件やスルガ銀行の不正融資、TATERUのエビデンス改竄等、不動産業界の話題は尽きませんでしたね。
ここ最近は金融庁の指導もあり、金融機関の審査が厳しくなり、これまでのように融資を引き出せなくなっているようです。
出口が見えなくなってきた・・・

２．投資判断の振り返り
本当に投資してしまって良かったのか？？
僕は正直、今回の投資はあまり良い決断ではなかったと思っています。
営業担当から事前に収支の長期シミュレーションを提示されましたが、重要な要素が結構抜けてるんですよね。
それはズバリ
①初期費用
②税金
③大規模修繕
これらの要素を加味、家賃下落によりストレスをかけるなどして僕が作り直したところ、やはりほとんどキャッシュは出ません。
ローン完済時点における累計キャッシュはもちろんマイナス。
とはいえ、最後は土地が残るので購入価額の半値くらいで売却できればまあ5～10Mくらいのプラスにはなるかなというレベルです。
会計士なのでこういうのはちょっと得意だったりします。

分かっていて、なんで投資したの？
・・・とりあえずやってみないと分からないので、不動産投資の勉強という意味が強いです。
実際に不動産投資をしながら勉強して、2棟目、3棟目と繋いでいきたいです＾＾；；；；

３．入居状況
入居募集を開始したのが約１ヶ月前の９月２０日頃。
SUMOやHOMS等、有名どころの仲介ショップで幅広く募集がかかっています。
現時点で既に６部屋中２部屋が決まっています。
竣工前に決まるというのは結構優秀なのでは・・・？
（TATERUは初めての入居者が決まるまでは空室保証してくれるので、なんとなく損をした気分になります笑）
１０月中旬頃に１部屋、下旬頃に１部屋が決まりました。
やっぱり最上階が人気ですね、３階は早くも埋まりました。
残りも早く決まってくれると今後も安心なのですが。
長期シミュレーションからもわかるのですが、やはりいかに空室を出さないかが最も重要ですね。
空室が出なければ（退去者が出なければ）、家賃下落も防げるし、原状回復費や広告費の発生も抑えられるのですから。
なので、入居者の満足度をいかに確保できるかが勝負ですね。
オーナーとして何かできることはないのかな・・・考えます。

クラウドクレジットは誠実な対応をすべき

１．事業規模拡大中のクラウドクレジット
去年の年末あたりだったでしょうか。
TV番組「ガイアの夜明け」で紹介されてから、会員数、運用額ともに急拡大したクラウドクレジット。
大手企業・ベンチャーキャピタルの資本も順調に獲得し、かなりの規模になったと感じます。
それに伴い、最近ではさらにローンファンドの種類も増加し、投資家の選択肢は広がっているのかなとも感じます。
現状、これだけの外部資本が入り、規模も拡大中のクラウドクレジットですから、ソーシャルレンディングで最も考慮すべき事業者リスクについては低いといえるでしょう。


２．また遅延！
今月、自分が投資中の以下の案件について、契約期間延長のお知らせが届きました。
・欧州3か国消費者ローン・ファンド・欧州3か国個人向けローンファンド全号（リスク低減型）
・欧州3か国消費者ローン・ファンド・欧州3か国個人向けローンファンド全号（両方追求型・バランス型）
・カメルーン中小企業支援プロジェクト13号
・【為替ヘッジあり】カメルーン中小企業支援プロジェクト14号

カメルーンについては2度目の延長です。
これ以外にもカメルーン案件はいくつか投資していますが、1つも償還された案件はないです（笑）

改めて思うのは個人向けローンファンドは国内外問わず上手くいかないケースが非常に多いということ。
今は募集していませんが、SBISL、maneo、AQUSH・・・多くの遅延、貸倒実績があります。
もう個人向けはやめませんか（提案）。


３．クラウドクレジットの誠実性に問題あり
遅延は仕方ないにしても、その後の対応が非常にまずいと思います。
回収の進捗状況や今後の見通しについて、適時適切な報告があって然るべきと考えますが、そうした報告は一切ありません。
回収が実現した際、もしくは再延長の際に簡単な報告があるのみで、まったく回収がない場合は本当に半年以上まったく何も報告がありません。
SBISLやmaneoを見ても、遅延案件にかかる回収状況はタイムリーに報告があります。
クラウドクレジットはこの点で、誠実性が欠如していると言わざるをえません。


４．お金をしっかり増やしたいなら担保のある手堅い国内案件に投資すべき
あえてクラウドクレジットで運用するメリットはないと考えます。
新興国案件がほとんどだから案件リスクが非常に高いし（カントリーリスク、為替リスク、おまけに担保なし）、金利も今はかなりショボイです。
新興国通貨で運用するファンドは一見すると名目金利が高いのですが、高利回り通貨は長期的に価値が下落するというのが常識です。
金利で儲かる分、為替で損をするようになっているのです。
だいぶ前にも書きましたが、外国通貨で運用するファンドに投資する場合、当該ファンドの金利から当該通貨発行国の国債利回りを差し引いて、リスクプレミアムがどの程度乗っているのかを考えるべきです。
すると、実はクラウドクレジットのファンドは国内案件と比較してリスクプレミアムがかなり薄いことが分かります。
まあ運試しで小額を投資するのは面白いかもしれませんが・・・

TATERUついに着工

①物件の状況
今何かと話題のTATERUですが、ついに着工しました。
そしてついに今月から入居者募集が始まります。
既存オーナーたちのブログなんかを読むと、新築だからといっても、そう簡単に埋まりそうにはありません。
以前にこちらの記事でも書きましたが、シミュレーションの結果ですと、今回の投資は賢い判断ではなかったかもしれません。
しかし、もう後戻りはできませんので、最大限に収益を上げられるように努力するのみです。
物件の完成は11月27日を予定しています。

②今回の不祥事を受けて、営業担当者とその上司に会ってきた
営業担当者から今回の件について説明に伺いたいとの申し出がありましたので、お会いしてきました。
説明というよりは謝罪がほとんどでしたが・・・

・今回の件、TATERUの経営に響くのでは？
→TATERUはキャッシュが潤沢にあるので、そう簡単には倒産しない。今後も物件管理をまかせてもらって大丈夫。

・今回のような書類の改竄は組織ぐるみで行われていたのか？
→担当者レベルでは説明できない。

・書類改竄をしなければならないほど、営業へ強いプレッシャーがかけられていたのか？
つまり、採算性の悪い案件でも構わずドンドン売ってこないといけないような状況なのか？
→TATERUは在庫を持たないビジネスモデルなので、ノルマはあっても達成へのプレッシャーはそれほど強くはない。

・評価額の3倍で土地を購入させられたという記事も見たが？
→その評価額はおそらく固定資産税評価額。
都市部にいくほど固定資産税評価額と実勢価格の乖離が大きくなる傾向がある。
市場価額の3倍であれば問題だが、固定資産税評価額3倍であれば、ありえない話ではない。

・契約前の話では、TATERUが土地に利益を上乗せするようなことはないという話だったが実際はどうなのか？
→利益は乗せないが、仲介にかかった人件費等は実費で乗せている。
我々が法外な利益を乗せて、市場価額と著しい乖離が生じているようなことがあれば、そもそも銀行の審査ではねられる。

さてさて、完成前からすでに不安要素が多く悩ましいですが、順次状況をアップしていきたいと思います。おわり