TATERUアパート 2021年 年間収支報告

気が付けば1年以上もの間、ブログを更新していないことに気が付きました。

この間、実は区分や太陽光を購入したりと動きがありました。

が、とりあえず2021年度のTATERUアパートの収支結果を記録しておこうと思います。

1.プラスでの着地となりました 

いきなりですが、2021年（3年目）の年間収支は以下の結果となりました。

前年度と比較するとCFは17万円程度の減少となりました。

原因は、初めての退去が発生したことによる原状回復費、募集にかかる業務委託費、空室損によるものです。

これが3～5月のCFに表れています。

とはいえ、2021年度も引き続きプラスで着地することができました。

2.初の退去が発生しました 

上でも触れたとおり、3年目にして初の退去が発生しました。

これは専門学生の卒業に伴う引っ越しで、当初より想定していたものです。

それでも初退去ということで、次の入居者が決まるかどうか非常に不安でした。

結果としては、3月下旬退去　→　4月下旬入居と、1ヶ月程度で入居が決まりました。

しかも、Robot Homeさんにも頑張っていただいた結果、家賃1,000円アップでの入居となりました。

ただ、ここに至るまでに、申込みのキャンセルに遭いました。

実は、退去前の3月下旬に既に入居申込が入っていたのです。

そして募集停止になりましたが、この契約がなかなか進まない。

嫌な予感が的中。4月半ばになろうかというころ、申込みがキャンセルになったと連絡がありました。

理由は、コロナで引っ越し辞めた、とのこと。

…は？いやいや、それなら最初から探すなよ！迷惑なんだよ！！！

こういう身勝手な輩がいると本当に困りますね＾＾；

3.2022年度はどうなる

既に4月ですが、現在のところ退去の連絡は入っていません。

できることなら、このまま満室が続いてほしいですね。

2年前と同程度のCFになると嬉しいです！

それはそうと、共用部の手すりの部分が壊れたようです。

壁との接続部分が破損したようですが、そんなに簡単に壊れるものではないように思います。

誰がどうやって壊したのか？それとも施工に問題があったのか… どのみち、原因究明と早急な修繕が必要ですね。

困ったものです。

TATERUアパート 2020年 年間収支報告

2020年は新型コロナウイルスで騒いでいるうちにあっという間に終わってしまいました。

というわけで、年間の収支を報告したいと思います。

１．入居率は年間通じて100%を維持
前回は上半期の入居状況を報告しました。

一応、下半期の入居状況のエビデンスも貼っておきます。

現時点において退去予告や家賃滞納も発生しておらず、2020年はコロナ禍でも無風の満室経営となりました。 

とはいえ、おそらく今年の３月には専門学生の入居者が卒業のため退去すると思われます。

ここでスムーズに次の入居者が決まるのか、早くも戦々恐々しております…


２．収支も予定どおり

年間収支は680,510円となりました。

所得は40,000円程度のプラスですが、青色申告特別控除により課税所得はゼロとなりました。

３．今後の運用に向けて

先日、久しぶりにTATERUの担当者の方と面談をしました。

今後の募集は以下の方針でいくことにしました。

・敷１礼１家賃3,000円ダウンプランでの募集をやめて敷０礼２家賃3,000円ダウンプランでの募集とする

・退去予告を１ヶ月前から２か月前に変更する

・フリーレントプランでの募集は基本的にしない

今年も去年と同程度の収入になると良いのですが…

マイナス要素は退去発生とそれに伴う空室期間及び原状回復費、プラス要素は固定資産税の減少…くらいでしょうか。

また定期的に状況を報告していきたいと思います。

区分マンションの営業を受けてきました

先日、区分マンションの営業を受けてきました。

分かってはいましたが、やはり区分マンションはキャッシュフローが全然出ないですね。

提案された物件概要は以下のとおりです。

楽待なんかに普通にあるような物件です。

（物件概要） 18,600,000円

→値引きが入って16,400,000円

ワンルーム21㎡ 築14年

JR三河島駅 徒歩4分

JR日暮里駅 徒歩8分 

賃料 77,000円（サブリース）

管理費 10,700円

修繕積立金 8,500円

表面利回 5.6% 

（融資条件） 

頭金 3,100,000円（他 諸経費600,000円） 

融資13,300,000円 金利 1.975% 

（独自シミュレーション）

・サブリースを前提として入居率は100% 

・賃料下落は毎年0.5% 

・原状回復費は年間25,000円を積立

・税金は簡略化のため省略

まぁこんな感じでキャッシュフローは購入当初の家賃で年間10万円弱です…

結局これは最後にいくらで売り抜けるがすべてで、インカムゲイン目的の自分には合わないと感じました。

気になったところとしては 

・なんといってもキャッシュフローがショボイ

→でこれだけのキャッシュフローが出るのは滅多にないこと、らしいですが 

・節税のメリットはない

→私の場合は1棟目の借入で、土地の取得に要した支払利子があるため、ワンルームで赤字を作ったとしてもコレと相殺になって意味がありません（結局不動産所得はゼロで変わらない）。

というか、そもそも2年目以降はそんなに赤字にならないです。

他の顧客は白色申告で飲食代等の雑費を必要経費にしているらしいですが立派な脱税です＾＾；

・サブリースの賃料がそろそろ引き下げられそう

→間取りが少し違いますが、同じ物件の1Fの部屋が6万円くらいで募集されてました…

・ローン完済後の築50年のワンルームにどの程度の資産価値があるのかが？です 

ところで、TATERUの担当者の方に「この物件どう思いますか？」と相談したところ非常に親身にアドバイスをしてくれました。

非常にありがたいことです。

できれば今年は物件を買い進めたいと思っているので、TATERUにも相談しながら良い物件を購入したいと思いました。

TATERUアパート 2020年1月～6月の状況報告

気が付けば2020年もあっという間に半年が過ぎてしまいました。
去年は毎月の状況をブログに綴っていたのですが、あまりにも何も起きなすぎて（喜ばしいことです）、今年に入ってから月次更新をストップしていました。
仕事が忙しくて更新する時間と気力がなかったというのもありますが…。
というわけで、今年初の状況報告です！


１．入居率は100%を維持

 

今年に入ってからも満室が続いています。
非常にありがたいことです。
 とはいえ、入居者のうち3人は学生であり、そのうち1人は専門学生です。
 2年制であることを前提とすれば、来年3月頃での退去が予想されます。
ただ、時期を考えると次の入居付けの心配は不要かなと思っています（楽観主義）。


２．収支も予定どおり

入退去もなく、特に災害による修繕等も発生していないため、予定どおりの収支で推移しています。
このままいけば、今年のキャッシュフローは600千円～650千円程度での着地となりそうです。
何事もなく年末を迎えられると良いなと思っています。

TATERUアパート 令和元年度の確定申告をしました

気が付けば2020年も半年が過ぎようとしています・・・
仕事の繁忙期が続き、更新にかなりの間が空いてしまいました。
さて、今さらですが2019年分の確定申告が終わりましたので、不動産所得の内容を綴ろうと思います。

１．キャッシュフローは大きくプラス
2019年は本格的に不動産賃貸業が始まった年になります。
2018年12月より入居開始となり、賃料収入は2019年1月から発生しました。
各部屋1人目の入居者が決まるまではTATERU社による賃料保証が行われるため、年度を通して実質的には満室稼働となりました。
よって、賃料が発生しなかった期間はありません。
敷金及び礼金ありプランでの入居があったことから、2019年のキャッシュフローは想定よりも若干上振れでの着地となりました。

 

２．不動産所得はゼロ
一方で、不動産所得は青色申告控除後でゼロとなりました。
収入は、通常の賃料に加えて、礼金と清掃費用負担金（入居者が退去する際のルームクリーニング費用として受領するもの）を計上しました。
必要経費は、建物にかかる不動産取得税（高すぎる）、減価償却費、金利がほとんどを占めます。
余談ですが、減価償却費は、建物本体と器具備品等を分けて償却する方法と、建物として一括で償却する方法が認められています。
前者は、器具備品等の減価償却を早期に計上することができますが、控除できるだけの十分な収入がなければ、減価償却費が無駄になってしまいます。
私は後者が有利と判断したため、後者を選択しています。
というわけで、いい具合に不動産所得はゼロとなりました。

３．2020年は特にイベントがなさそうです
前年に続き、当年度も引き続き実績作りの年度となりそうです。
もちろん、チャンスがあれば新規物件を取得したいと考えていますが、この情勢では金融機関から融資を引くのが厳しそうです。
金利負担も重いので、できることなら借換も狙いたいところではあります。
ただ、積算を大きく超える融資を引いているため、こちらも現状では厳しいと判断しています。
TATERUのシミュレーションにありましたが、果たして金利1%台での借換を実現できる日は来るのでしょうか？

TATERUアパート 10月の収支報告

１．満室が継続中です

　例のごとく満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

 

 

２．不動産取得税が重かった

 

 

　予実比では不動産取得税が計画値（TATERUの見積り）と大きく乖離しました。

これでようやくすべての不動産取得税が精算となりました。

その他の項目はほぼ計画値どおりで、特に問題は生じていません。

　不動産取得税ですが、完全キャッシュレス派の私が、わざわざ仕事を抜けてATMで現金を下ろして銀行の窓口に行きましたよ・・・

政府はキャッシュレスを推進しているはずなのに、なぜクレジットカード払いで手数料をとるんでしょうね？？この国はオカシイ。

 

 

３．災害の影響は特になし？

　先月は台風１９号に豪雨と、災害が非常に多い月でした。

台風１９号の被害状況については、TATERUから１０月末を目途に調査をし、被害のあったオーナーには直接連絡をする旨のメールが来ていました。

今のところは何も連絡が来ていないので、特に影響はなかったという理解でいますが・・・

先月下旬の豪雨についても無事だといいのですが。

TATERUアパート 9月の収支報告

１．満室が継続中です

　例のごとく満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

２．ほぼ予実どおりの収支です

　毎度同じ報告になりますが、ほぼ計画値どおりの収支となりました。

水道代が２ヶ月に１回の請求であり、今月は９月は支払月にあたることから、その他が若干下振れとなりました。

３．共用部の水道は使用している

　前回書いた水道代の件ですが、TATERUに問い合わせたところ、やはり清掃時に水道を使用しているそうです（当たり前ですよね・・・）。東京都の場合、基本料金の範囲内で10㎥まで利用できるようになっているようです。月1回の清掃だとその範囲を超えることがないため、基本料金のみの請求となっていると。

1ヶ月に1日だけの利用なので基本料金が非常に重く感じますね・・・

　来月はいよいよ不動産取得税の支払いがやってきます。稼げば所得税・住民税、使えば消費税、それが不動産であればさらに不動産取得税、本当に税金ばかりで困ります。

TATERUアパート 8月の収支報告

１．満室が継続中です

 

 

 

　今月も満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

 

 

２．ほぼ予実どおりの収支です

 

 

 

　敷礼1ヶ月あり＆家賃3,000円ダウンプランが2部屋あるため、家賃収入が若干下振れていますが、それ以外はほぼ見込み通りの収支です。

スポットの収支としては固定資産税の支払いがありました。結構痛い…

 

 

３．水道光熱費を見直す

　ずっとやろうと思ってそのまま放置していたのですが、今月の半ばに電気の契約アンペアを20A→10Aに引き下げました。LED照明にしか使っていないので10Aで事足りるだろうという判断です。

TATARUに問い合わせたところ「高圧洗浄等を使用した場合に落ちてしまう危険性」があるとのことでしたが、その後問題なく清掃報告が上がってきているので問題なかったのでしょう。

これで電気代が毎月300円程度安くなります。

　水道代ですが、不思議なことにこれまで1度も使用されていないのです。使用量ゼロ㎥なのです。

清掃のときどこから水引いてるんでしょうか・・・本当に使ってないのであれば解約を検討します。

TATERUアパート 7月の収支報告

１．満室が継続中です

 

 

 

　今月も満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

 

 

２．ほぼ予実どおりの収支です。

 

 

　毎度のことながら、敷礼あり＆家賃3,000円ダウンプランが2部屋あるため、家賃収入が若干下振れていますが、それ以外はほぼ見込み通りの収支です。

スポットの収支としては固定資産税の支払いがありました。結構痛い…

 

 

３．８月は特にイベントはありません

　急な退去がない限り、８月は特になにもありません。

お盆休暇を過ごしながら今後の投資について考えることにします。

最近、不動産会社を４社ほどあたったり、楽待をウォッチしたりしているものの、なかなか良い案件はありませんね。

TATERUアパート 6月の収支報告

１．満室が継続中です

 

 

今月も満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

入居者の皆様どうもありがとうございます！

 

 

２．ほぼ予実どおりの収支です。

 

 

 

敷礼あり＆家賃3,000円ダウンプランが2部屋あるため、家賃収入が若干下振れていますが、それ以外はほぼ見込み通りの収支です。

いまだに不動産取得税（建物分）の課税通知が来ないのですが、いったいいつになったら来るのでしょうか？

 

 

３．TATERUの清掃対応に指摘を入れました

 

私のアパートは月に１回、TATERUに清掃を委託しています。

清掃が終わると、写真付きで清掃報告が来るのですが・・・

共有部分の床の清掃について、以下の写真をご覧ください。

 

（４月）

 

（５月）

 

全然汚れが落ちてないと思いませんか？

ちょっとこれで「掃除完了しました！」はないんじゃないでしょうか。

5,400円という決して安くない委託料を支払っているわけですし。

（シルバー人材センターならもっと安くやってくれるはず）

 本来であれば、今すぐにもう一度掃除してくれと言いたいところですが、次回の掃除で床の汚れをしっかり落としてもらうようお願いをしました。

結果、以下の写真です。

 

 （６月）

 

ちゃんと落ちてました。

やはり手を抜いていたということでしょうか。

とはいえ、オーナー側の指摘に対して真摯に対応してもらえた点については満足しています。

今月の掃除の結果がどうなっているか楽しみですが、また以前のように汚れが落ちていないようであれば、さすがにすぐの対応をお願いしようと思います。

TATERUアパート 5月の収支報告

１．満室が継続中です

 

今月も満室が継続しており、退去の予告は入っておりません。

賃貸市場は閑散期だと思いますので、この時期に空室がないことは有難いことです。

 

 

２．予実比はマイナス

 

家賃のマイナス要因については、敷金礼金あり＆家賃3,000円ダウンプランが2部屋あるためです。

固定資産税については、実際の税額がTATERUの見積りよりも若干高かったためです。

ちなみに、固定資産税については、原則として納付額が確定した時期に必要経費に算入されますが、実際に納付した時期に必要経費に算入することも認められています。

第4期分の納付は翌年の2月なので、今年の必要経費にするか、翌年の必要経費にするかの選択が可能ということです。

私の場合は、礼金等の発生により今年は所得が発生してしまいそうなので、原則通り今年の必要経費にする予定です。

減価償却（建物とその他を分けて償却するか、一括で償却するか）もそうですが、タックスプランニングは非常に大事ですね。

 

 

３．不動産取得税はいつ来る？？

予算上は6月に不動産取得税の支払いを見込んでいましたが、現時点でまだ課税通知書が届いておりません。ちょっと時間かかりすぎですね。

このまま来なくても一向に構いませんが・・・

今月の賞与から捻出する予定でしたが、7月以降にずれ込むのであれば短期運用に回そうと思います。

TATERUアパート 4月の収支報告

１．今月も満室の賃料となりました

今月は入退去がなく満室の賃料となりました。
学生の入居者様が多いので、よほどのことがない限りは卒業まで住んでくれると思っています。
卒業は賃貸市場の繁忙期である３月なので、次の入居付けも苦労せずに済みそうです。
まだ先の話になりますが、繁忙期における近隣相場をキャッチアップしながら、次の賃料設定を考えていきたいと思います。


２．予実は少しマイナス

実績は計画値を7,500円程度下回る結果となりました。
２部屋は敷金礼金ありプランでの入居であるため、家賃が3,000円ダウンとなっていることが主な要因です。

３．５月は固定資産税の支払いがあります
いよいよ固定資産税の納付書が届いてしまいました。
TATERUのシミュレーションよりも少し高く、土地・建物あわせて年間約２９万円です。
５月は74,400円の納付となるため、収支はわずかなプラスになる見込みです。

TATERUアパート 3月の収支報告

１．今月も満室の賃料となりました

今月も退去はなく、満室稼働が継続しています。
先月付で3,000円ダウンプラン（敷金、礼金1ヶ月分＋退去時清掃費用を支払う代わりに家賃が3,000円下がるプラン）での入居が1部屋あったことから、振込額が多くなっています。
（契約自体は1月中に終わっていましたが、入居者の都合により実際の入居は先月となったようです）


２．予実はプラスに振れました

実績は予算を20万円程度上回る結果となりました。
家賃収入は、3,000円ダウンプランでの入居が2部屋あることから、計画値を下回りました。
月6,000円のマイナスは結構痛いですが、その分長く住んでくれる可能性が高いためOKとしましょう。
家賃3,000円ダウンの代わりとして、敷金や礼金の受取が15万円程度ありました。
所得税の還付も見込みより若干多く、上振れとなりました。


３．来月は特にイベントはありません
年明けから保険料支払い、不動産取得税支払い、税金還付と、スポットのキャッシュフローが続いておりましたが、4月は特に何もありません。
退去が生じない限りはプラスの10万円程度のキャッシュフローとなる見込みです。

自販機の設置を断念

タイトルのとおり、自販機の設置を断念することにしました。

そもそも、なぜ自販機を設置しようと思ったのか？ですが・・・
・売上高のうち電気代を超える部分はオーナーの収入となること
（TATERUの営業さんからは、共用部分の水道光熱費とトントンくらいの収入になるとのことでしたが・・・）
・自販機が照明がわりとなり防犯対策になること
・入居者への福利厚生
こんなところです。
まあ最も大きな理由は1番目ですが・・・

まず、TATERUに相談しました。
TATERUから紹介可能な業者はアサヒのみとのこと。
こちらは、アサヒの現地調査の結果、一定程度の売上は問題なく見込めるものの、設置スペースの関係から泣く泣く断念しました。

次に、他の候補を探すべく「自動販売機設置条件比較君」という一括見積サイトから見積依頼を出しました。
結果、２社の代理店からメールがありました。

１社目は、複数の業者をあたってみたものの、アサヒと同様にスペース的な問題や、電気代（約3000円）を超えるだけの売上が見込めないという理由から設置はできないとの返答でした。

２社目も同様に複数の業者をあたってくれました。
伊藤園：販売金額の20％
ダイドー：販売金額の10%
キリン：無回答
これだけならギリギリ検討に値すると思ったのですが、電源をとるための工事が必要になるとのことでした。
しかも中から電源をとるため壁に穴をあける必要があるとのことでした。
工事代もオーナー負担で5～10万円程度かかるとのこと。
損益分岐点は単価130円で販売するとして、3,000/(130×20%）＝115本。
月180本程度の売上を見込む（伊藤園の見込みでは200本らしいですが保守的に）とすると利益は1,680円。
工事代10万円を回収するためには5年程度かかる計算です。
ここの代理店さんは非常に良識があり、代理店側としては設置してもらいたいはずが、リスクが高いとご忠告を頂きました。
僕も、新築物件に穴を開けてまで設置するメリットが感じられなかったため、今回は残念ながら断念することにしました。

TATERUアパート 2月の収支報告

１．収支計画の修正
以前に「来年度（1年目）の収支計画」で、今年の収支計画を立てました。
ただ、ひとつだけ追加で考慮したい支出ことが出てきたので、微修正することにしました。
それは共用部分の電気代及び水道代です。
当初から発生することは想定していたのですが、自動販売機を設置することで、プラマイゼロくらいに持っていけると思っており、重要性の観点から計画外としていました。
ただ、自動販売機から生じる収益が思ったよりも低く、とてもこれらと相殺できるほどの収益は生み出せそうにないため、計画を修正することにしました。
ちなみに自動販売機については、現在も業者と交渉中で、すぐに設置とはいかなそうです。

２．収支実績
今月の受取家賃は以下のとおりです。
退去は生じておらず、満室の賃料となりました。
さすがにいきなり退去が出るとは思っていませんが、ありがたいことです。

３．予実比較
今月分の予実比較は以下のとおりです。

 

 

受取家賃については、敷金礼金1ヶ月分を支払う代わりに家賃3000円ダウンというプランでの入居が1部屋あるため、3000円の下振れとなっています。

不動産取得税については、TATERUから提示された計画値よりも若干安くすみました。

退去が生じていないので、ほぼ計画値どおりの結果となりました。

 

 

４．総括



今月も無事、満室の賃料を受け取ることができました。
ただ、ローン返済開始月であることから返済額が1.5ヶ月分程度となっていること、土地にかかる不動産取得税の支払いが生じたことから、収支は大きくマイナスとなりました。
３月、４月、５月はプラスの収支を見込んでいます。
入退去が生じない限りは計画値とのブレはほとんど生じないと思いますが、継続して毎月収支の実態を公開していきたいと思います。

確定申告書を作成しました

１．確定申告書完成！！
ようやく平成30年度分の確定申告書が完成しました。
不動産投資初年度ということもあり、少し時間はかかったものの、作業自体は苦痛ではありませんでした。
数年前、税理士法人で働いていたことを思い出しながら作りました（笑）
結果から言うと、約33万円の還付申告となりました。


２．各所得の内容
①給与所得（550万円）
サラリーマンであれば誰もがある所得。
税金のみならず、割に合わない高額の厚生年金の負担も強いられ、搾取され放題の所得。
働けば働くだけ損する所得。
30年度はあまり残業がなかったこともあり、給与収入（いわゆる年収）は約750万円となりました。
給与所得控除後で550万円。もっと控除ください。

②不動産所得（△190万円）
・収入
12月から入居開始で、家賃の支払日は翌年1月になることから、収入は「ゼロ」です。
・必要経費
必要経費は初年度ということもあり、大きく発生しました。
最も大きかったのが、オリックス銀行への融資事務手数料100万円（高い…）。
次に減価償却費70万円。
償却資産の減価償却はもちろん月割計算していますが、繰延資産（開業費）の償却をある程度行ったためこのような額となりました。
開業費の大部分は、土地取得にかかる司法書士報酬や租税公課と、つなぎ融資にかかるオリックス銀行の融資事務手数料です。
繰延資産の償却は任意とされていることから、いつ償却してもOKです。
なので、償却せずに翌年以降で所得が発生した際に償却して、所得を圧縮した方がオトクになる可能性もありした（今年は所得税率が10％のレンジなので）。
とはいえ、僕のシミュレーションだと、不動産所得が発生するのは建物の減価償却が終わる22年後です。
あれ、じゃあ今年全部償却した方がいいじゃん！
そのとおりなのですが、実はこれ以上償却してしまうと、ふるさと納税で控除できない部分が発生してしまうという事情がありました（完全にミスりました）。
それは気分的にどうしてもイヤなので、やむなくふるさと納税の控除限度額ぎりぎりとなるように繰延資産を調整償却しました。
結果、不動産所得は△190万円となりました。

③雑所得（50万円）
50万円程度。
すべてソーシャルレンディングからの分配金です。
少ないと思われるでしょうが、実はいろいろな事情があり、SBIソーシャルレンディングへの投資は、僕から妻に資金を貸し付けて、妻が投資をしているためです。
もちろん、その分はちゃんと妻の申告書の雑所得に入れています。

その他省略


３．平成31年度に向けて
今年は残業が既に多く発生しており、給与所得は増加すると思います。
不動産所得はゼロを見込んでいます。
土地にかかる支払利子については、不動産所得の金額が限度となるため、この悪法のせいで2年目以降の節税効果はまったくありません（法人税法ではとっくに廃止されてるのに理不尽極まりない）。
せこせこ不動産書籍等の領収証なんかを集めたところで意味がないのです。
雑所得はmaneoの件があったことから徐々に撤退を始めており、減少を見込んでいます。
やはり上場企業系以外の零細企業は非常に危険ですね。
結局来年度は、確定申告はするものの追加納付も還付もほぼなしということになりそうです。

不動産取得税の納付書が届きました＆nanacoで払う！

１．不動産取得税（土地分）の納付書が届きました
ついに来ました。税額は203,700円、納期限は2月末。
分かってはいたものの、やっぱり高いですね。払いたくない！
しかも6月頃には建物分まで来ます・・・税金のデパートと言われる所以ですね。


２．どうやって支払うか？
払いたくないけど、払わないわけにもいかないので勿論払いますが・・・払うならなるべくオトクな方法で払いたい！
じゃあポイントがもらえるクレジットカードがいいかな？と思いましたが。
なんとクレジット払いだと1万円当たり73円（税別）の手数料がかかるらしいです。
手数料上乗せは加盟店がやると規約違反だったと記憶していますが、行政だとOKなんですね。
なぜ税金を払うのに手数料など払わなければならないのでしょうか？？
バカバカしいのでクレジットカード払いは却下です。
次点に挙がるのは、コンビニ払い。普通にコンビニで支払うだけではポイント等の恩恵は特にありませんが・・・。nanacoにクレジットチャージをして支払うとなると話は別です。
セブンカードプラスの場合、クレジットチャージでnanacoポイントが1%0.5%付与されます。これ以外候補はない！


３．nanacoでの納付方法
クレジット払いができないとなるとnanaco払いしかない。
というわけで・・・レジまで行ったのですが、そこで以下のような制約があることを知りました。

・1日のチャージ回数は3回が限度
・1か月あたりのチャージ金額は20万円が限度
・カード残高、センター預かり分はそれぞれ5万円が限度

これ、めちゃくちゃめんどくさいです。
しかもこの上限はなんと変更不可能です。
結局、nanacoで支払うには以下のような方法をとることになります。

（1日目）
・3万円チャージ(1回)
・2万円チャージ(2回)
・残高確認
・3万円チャージ(3回)

（2日目）
・2万円チャージ(1回)

（3日目）
・5万円支払い(5万)
・残高確認
・5万円支払い(10万)
・3万円チャージ(1回)
・2万円チャージ(2回)
・残高確認
・5万円支払い(15万)
・3万円(3回)
・残高確認
・3万円支払い(18万)
・残りを2枚目のnanacoカード or 現金で支払う

早速明日から数日かけて準備を進めようと思います！（＾＾；；
そういえばソーシャルレンディングの年間取引報告書も出そろい、確定申告書のドラフトが完成しました。
不動産投資初年度ということもあって、悩む場面もありましたが・・・
というわけで次回は確定申告について書こうと思います。

TATERUと金融機関の収支計画の相違

最近仕事が忙しすぎて全然ブログ更新できていませんでした。
出張も多く、国内線乗り継いでの移動とか、なかなかハードでした・・・
もう少しゆっくり働きたいですね。

殴り書きですが、TATERUと某金融機関における収支計画の相違点を書きたいと思います。

１．業者と金融機関のスタンス相違
　一般的に、不動産業者が顧客に提示する収支計画はバラ色の計画であり、実態との乖離が大きいと言われています。
賃料下落や空室損失等、当たり前の要素をまったく考慮していないような業者も存在します。
業者はとにかく売りたいし、売った後の収支についてはリスクを負わないので、バラ色の計画を提示するのも当然です。
　一方で、金融機関は保守的な計画を作成して審査します。
なぜなら貸出金が回収できなくなるリスクを負うからです。


２．TATERUと某金融機関の比較
　TATERUは不動産業者でありながらも、一定のストレスをかけた収支計画を提示してくれています。
僕が提示された収支計画の前提は以下のとおりです。
・空室率は5%
・賃料下落は3年ごとに1,000円
・原状回復費は年間10万円

　この点、とある金融機関は審査にあたってもう少し保守的な収支計画を作成しています。
具体的には以下のとおりです。
・空率率は5%
・賃料下落は法定耐用年数までは年間0.5%程度、法定耐用年数経過～ローン完済までは3%程度
・修繕積立金は年間上物の1～1.5%程度


３．まとめ
　一番気にすべき空室率については、TATERUも某金融機関も同様の見積りでした。
個人的にはもっと高く見るべきではないかと思っていたので意外です。
　賃料下落については、TATERUがやはり少し甘めですね。
とはいえ、TATERUの場合はスタート賃料に新築プレミアムをのせていないので、一概に甘いとは言い切れないかもしれませんが。
　原状回復費については、金融機関は特に考慮していませんでした（サブリース契約で業者負担になってるから？？）。
　修繕については、TATERUは考慮していませんが、金融機関は上物の一定割合を積み立てる前提を置いています。
当然、10年、15年も経てば外壁塗装等の大規模修繕が発生することが想定されますので、年間一定額の積立金を見積もるというのが実態に合っています。
　こうして見ると、TATERUと某金融機関の収支計画に、著しい乖離はないように思えます。
修繕積立金を考慮すること、賃料下落にさらにストレスを加える、という点を補正すれば某金融機関のそれとほぼ同水準になると思います。

TATERUアパート １月の収支報告

１．初の受取家賃！
本日１月１５日は記念すべき初家賃の入金日でした。
午前０時を過ぎたあたりでTATERUアプリを見てみると・・・送金明細が送付されていました。
内容は以下のとおりです。

一時土地使用料というのは、ちょっとややこしいのですが・・・
例の不祥事があった関係で、いろいろあってオリックス銀行との証貸切替が遅れました。
それに伴ってTATERUとの決済も遅れたことから、入居開始日から決済までの期間、土地を一時的に僕からTATERUへ賃貸したことによる賃料です。


２．予実比較
今月分の予実比較は以下のとおりです。

家賃収入は、僕の日割計算と実際の入金額に少し差異があり、僅かに上振れしました。
敷金・礼金等は、１部屋だけ３０００円ダウンプラン（敷金礼金１ヶ月＋退去時清掃費用を支払うことで家賃が３０００円ダウン）での入居があったことによる上振れです。
当然ですが、その分、来月以降は家賃収入がマイナスに振れます。


３．総括
今月は約６５万円のキャッシュフローとなりました。
主に、ローン返済が始まっていないこと、土地一時使用料や敷金礼金等のスポット収入があったことによるものです。
３０００円ダウンプランでの入居は、利回りへの影響を考えると少し痛いですが、すぐに売却するわけでもないし、長く住んでくれる可能性が高いと考えられるため、ヨシとしましょう。
来月はいよいよ土地の不動産取得税の支払いが想定されること、ローン返済が１．５ヶ月程になることから、キャッシュフローは大幅にマイナスになる見込みです。
既に満室なので、退去がない限りは予実の乖離はほぼ出ないと思いますが、毎月キャッシュフローの状況を報告していきます。