確定申告書を作成しました

１．確定申告書完成！！
ようやく平成30年度分の確定申告書が完成しました。
不動産投資初年度ということもあり、少し時間はかかったものの、作業自体は苦痛ではありませんでした。
数年前、税理士法人で働いていたことを思い出しながら作りました（笑）
結果から言うと、約33万円の還付申告となりました。


２．各所得の内容
①給与所得（550万円）
サラリーマンであれば誰もがある所得。
税金のみならず、割に合わない高額の厚生年金の負担も強いられ、搾取され放題の所得。
働けば働くだけ損する所得。
30年度はあまり残業がなかったこともあり、給与収入（いわゆる年収）は約750万円となりました。
給与所得控除後で550万円。もっと控除ください。

②不動産所得（△190万円）
・収入
12月から入居開始で、家賃の支払日は翌年1月になることから、収入は「ゼロ」です。
・必要経費
必要経費は初年度ということもあり、大きく発生しました。
最も大きかったのが、オリックス銀行への融資事務手数料100万円（高い…）。
次に減価償却費70万円。
償却資産の減価償却はもちろん月割計算していますが、繰延資産（開業費）の償却をある程度行ったためこのような額となりました。
開業費の大部分は、土地取得にかかる司法書士報酬や租税公課と、つなぎ融資にかかるオリックス銀行の融資事務手数料です。
繰延資産の償却は任意とされていることから、いつ償却してもOKです。
なので、償却せずに翌年以降で所得が発生した際に償却して、所得を圧縮した方がオトクになる可能性もありした（今年は所得税率が10％のレンジなので）。
とはいえ、僕のシミュレーションだと、不動産所得が発生するのは建物の減価償却が終わる22年後です。
あれ、じゃあ今年全部償却した方がいいじゃん！
そのとおりなのですが、実はこれ以上償却してしまうと、ふるさと納税で控除できない部分が発生してしまうという事情がありました（完全にミスりました）。
それは気分的にどうしてもイヤなので、やむなくふるさと納税の控除限度額ぎりぎりとなるように繰延資産を調整償却しました。
結果、不動産所得は△190万円となりました。

③雑所得（50万円）
50万円程度。
すべてソーシャルレンディングからの分配金です。
少ないと思われるでしょうが、実はいろいろな事情があり、SBIソーシャルレンディングへの投資は、僕から妻に資金を貸し付けて、妻が投資をしているためです。
もちろん、その分はちゃんと妻の申告書の雑所得に入れています。

その他省略


３．平成31年度に向けて
今年は残業が既に多く発生しており、給与所得は増加すると思います。
不動産所得はゼロを見込んでいます。
土地にかかる支払利子については、不動産所得の金額が限度となるため、この悪法のせいで2年目以降の節税効果はまったくありません（法人税法ではとっくに廃止されてるのに理不尽極まりない）。
せこせこ不動産書籍等の領収証なんかを集めたところで意味がないのです。
雑所得はmaneoの件があったことから徐々に撤退を始めており、減少を見込んでいます。
やはり上場企業系以外の零細企業は非常に危険ですね。
結局来年度は、確定申告はするものの追加納付も還付もほぼなしということになりそうです。

不動産取得税の納付書が届きました＆nanacoで払う！

１．不動産取得税（土地分）の納付書が届きました
ついに来ました。税額は203,700円、納期限は2月末。
分かってはいたものの、やっぱり高いですね。払いたくない！
しかも6月頃には建物分まで来ます・・・税金のデパートと言われる所以ですね。


２．どうやって支払うか？
払いたくないけど、払わないわけにもいかないので勿論払いますが・・・払うならなるべくオトクな方法で払いたい！
じゃあポイントがもらえるクレジットカードがいいかな？と思いましたが。
なんとクレジット払いだと1万円当たり73円（税別）の手数料がかかるらしいです。
手数料上乗せは加盟店がやると規約違反だったと記憶していますが、行政だとOKなんですね。
なぜ税金を払うのに手数料など払わなければならないのでしょうか？？
バカバカしいのでクレジットカード払いは却下です。
次点に挙がるのは、コンビニ払い。普通にコンビニで支払うだけではポイント等の恩恵は特にありませんが・・・。nanacoにクレジットチャージをして支払うとなると話は別です。
セブンカードプラスの場合、クレジットチャージでnanacoポイントが1%0.5%付与されます。これ以外候補はない！


３．nanacoでの納付方法
クレジット払いができないとなるとnanaco払いしかない。
というわけで・・・レジまで行ったのですが、そこで以下のような制約があることを知りました。

・1日のチャージ回数は3回が限度
・1か月あたりのチャージ金額は20万円が限度
・カード残高、センター預かり分はそれぞれ5万円が限度

これ、めちゃくちゃめんどくさいです。
しかもこの上限はなんと変更不可能です。
結局、nanacoで支払うには以下のような方法をとることになります。

（1日目）
・3万円チャージ(1回)
・2万円チャージ(2回)
・残高確認
・3万円チャージ(3回)

（2日目）
・2万円チャージ(1回)

（3日目）
・5万円支払い(5万)
・残高確認
・5万円支払い(10万)
・3万円チャージ(1回)
・2万円チャージ(2回)
・残高確認
・5万円支払い(15万)
・3万円(3回)
・残高確認
・3万円支払い(18万)
・残りを2枚目のnanacoカード or 現金で支払う

早速明日から数日かけて準備を進めようと思います！（＾＾；；
そういえばソーシャルレンディングの年間取引報告書も出そろい、確定申告書のドラフトが完成しました。
不動産投資初年度ということもあって、悩む場面もありましたが・・・
というわけで次回は確定申告について書こうと思います。

TATERUと金融機関の収支計画の相違

最近仕事が忙しすぎて全然ブログ更新できていませんでした。
出張も多く、国内線乗り継いでの移動とか、なかなかハードでした・・・
もう少しゆっくり働きたいですね。

殴り書きですが、TATERUと某金融機関における収支計画の相違点を書きたいと思います。

１．業者と金融機関のスタンス相違
　一般的に、不動産業者が顧客に提示する収支計画はバラ色の計画であり、実態との乖離が大きいと言われています。
賃料下落や空室損失等、当たり前の要素をまったく考慮していないような業者も存在します。
業者はとにかく売りたいし、売った後の収支についてはリスクを負わないので、バラ色の計画を提示するのも当然です。
　一方で、金融機関は保守的な計画を作成して審査します。
なぜなら貸出金が回収できなくなるリスクを負うからです。


２．TATERUと某金融機関の比較
　TATERUは不動産業者でありながらも、一定のストレスをかけた収支計画を提示してくれています。
僕が提示された収支計画の前提は以下のとおりです。
・空室率は5%
・賃料下落は3年ごとに1,000円
・原状回復費は年間10万円

　この点、とある金融機関は審査にあたってもう少し保守的な収支計画を作成しています。
具体的には以下のとおりです。
・空率率は5%
・賃料下落は法定耐用年数までは年間0.5%程度、法定耐用年数経過～ローン完済までは3%程度
・修繕積立金は年間上物の1～1.5%程度


３．まとめ
　一番気にすべき空室率については、TATERUも某金融機関も同様の見積りでした。
個人的にはもっと高く見るべきではないかと思っていたので意外です。
　賃料下落については、TATERUがやはり少し甘めですね。
とはいえ、TATERUの場合はスタート賃料に新築プレミアムをのせていないので、一概に甘いとは言い切れないかもしれませんが。
　原状回復費については、金融機関は特に考慮していませんでした（サブリース契約で業者負担になってるから？？）。
　修繕については、TATERUは考慮していませんが、金融機関は上物の一定割合を積み立てる前提を置いています。
当然、10年、15年も経てば外壁塗装等の大規模修繕が発生することが想定されますので、年間一定額の積立金を見積もるというのが実態に合っています。
　こうして見ると、TATERUと某金融機関の収支計画に、著しい乖離はないように思えます。
修繕積立金を考慮すること、賃料下落にさらにストレスを加える、という点を補正すれば某金融機関のそれとほぼ同水準になると思います。