TATERUと金融機関の収支計画の相違

最近仕事が忙しすぎて全然ブログ更新できていませんでした。
出張も多く、国内線乗り継いでの移動とか、なかなかハードでした・・・
もう少しゆっくり働きたいですね。

殴り書きですが、TATERUと某金融機関における収支計画の相違点を書きたいと思います。

１．業者と金融機関のスタンス相違
　一般的に、不動産業者が顧客に提示する収支計画はバラ色の計画であり、実態との乖離が大きいと言われています。
賃料下落や空室損失等、当たり前の要素をまったく考慮していないような業者も存在します。
業者はとにかく売りたいし、売った後の収支についてはリスクを負わないので、バラ色の計画を提示するのも当然です。
　一方で、金融機関は保守的な計画を作成して審査します。
なぜなら貸出金が回収できなくなるリスクを負うからです。


２．TATERUと某金融機関の比較
　TATERUは不動産業者でありながらも、一定のストレスをかけた収支計画を提示してくれています。
僕が提示された収支計画の前提は以下のとおりです。
・空室率は5%
・賃料下落は3年ごとに1,000円
・原状回復費は年間10万円

　この点、とある金融機関は審査にあたってもう少し保守的な収支計画を作成しています。
具体的には以下のとおりです。
・空率率は5%
・賃料下落は法定耐用年数までは年間0.5%程度、法定耐用年数経過～ローン完済までは3%程度
・修繕積立金は年間上物の1～1.5%程度


３．まとめ
　一番気にすべき空室率については、TATERUも某金融機関も同様の見積りでした。
個人的にはもっと高く見るべきではないかと思っていたので意外です。
　賃料下落については、TATERUがやはり少し甘めですね。
とはいえ、TATERUの場合はスタート賃料に新築プレミアムをのせていないので、一概に甘いとは言い切れないかもしれませんが。
　原状回復費については、金融機関は特に考慮していませんでした（サブリース契約で業者負担になってるから？？）。
　修繕については、TATERUは考慮していませんが、金融機関は上物の一定割合を積み立てる前提を置いています。
当然、10年、15年も経てば外壁塗装等の大規模修繕が発生することが想定されますので、年間一定額の積立金を見積もるというのが実態に合っています。
　こうして見ると、TATERUと某金融機関の収支計画に、著しい乖離はないように思えます。
修繕積立金を考慮すること、賃料下落にさらにストレスを加える、という点を補正すれば某金融機関のそれとほぼ同水準になると思います。

TATERUアパート １月の収支報告

１．初の受取家賃！
本日１月１５日は記念すべき初家賃の入金日でした。
午前０時を過ぎたあたりでTATERUアプリを見てみると・・・送金明細が送付されていました。
内容は以下のとおりです。

一時土地使用料というのは、ちょっとややこしいのですが・・・
例の不祥事があった関係で、いろいろあってオリックス銀行との証貸切替が遅れました。
それに伴ってTATERUとの決済も遅れたことから、入居開始日から決済までの期間、土地を一時的に僕からTATERUへ賃貸したことによる賃料です。


２．予実比較
今月分の予実比較は以下のとおりです。

家賃収入は、僕の日割計算と実際の入金額に少し差異があり、僅かに上振れしました。
敷金・礼金等は、１部屋だけ３０００円ダウンプラン（敷金礼金１ヶ月＋退去時清掃費用を支払うことで家賃が３０００円ダウン）での入居があったことによる上振れです。
当然ですが、その分、来月以降は家賃収入がマイナスに振れます。


３．総括
今月は約６５万円のキャッシュフローとなりました。
主に、ローン返済が始まっていないこと、土地一時使用料や敷金礼金等のスポット収入があったことによるものです。
３０００円ダウンプランでの入居は、利回りへの影響を考えると少し痛いですが、すぐに売却するわけでもないし、長く住んでくれる可能性が高いと考えられるため、ヨシとしましょう。
来月はいよいよ土地の不動産取得税の支払いが想定されること、ローン返済が１．５ヶ月程になることから、キャッシュフローは大幅にマイナスになる見込みです。
既に満室なので、退去がない限りは予実の乖離はほぼ出ないと思いますが、毎月キャッシュフローの状況を報告していきます。

祝！満室達成

１．満室達成
今日、何気なくSUMOに掲載されている自分の物件を見てみたら、募集ページが消えていました。
もしや・・・？と思い、担当の営業さんに問い合わせてみると、申し込みが入ったとのことです。
１階の１部屋だけ最後に残っていたのですが、これでついに「満室」となりました！
入居開始日から１ヶ月ちょっとでした。


２．これまでの経緯
２０１８年９月下旬：
各仲介ショップHPにて入居募集開始

２０１８年１０月中旬：
入居決定　２部屋（いずれも３階）

２０１８年１１月中旬：
入居決定　１部屋（２階）

２０１８年１２月４日：
入居開始

２０１８年１２月中～下旬：
入居決定　２部屋（２階、１階）

２０１９年１月上旬：
入居決定　１部屋（１階）

入居開始前に半分、入居開始後に半分が決まりました。
特に３階は完成前に（当然、内覧もなしで）ソッコーで決まったので、時期にもよりますが賃料を上げてもいけるのでは・・・？という気もしています。


３．今後の見通し
もちろん、この満室経営を維持していきたいです。
退去が出なければ、賃料水準は維持できるし、無駄な広告料や原状回復費も発生せずに済みます。
とはいえ、いずれ退去は発生するでしょう。
その時どう動くかを考えるため、とりあえず以下をTATERUに問い合わせています。

①初回募集に際し、各部屋にかかった広告料
②内覧して下さった方が、このアパートに決めなかった理由

①は、どの程度の広告料を支払って、今回の入居ペースになったのかを知ることで、広告料と入居決定期間の相関性を掴んでおきたい趣旨です。
②は、なぜダメなのか？の原因を追究することで、できる範囲で改善をしたい趣旨です。
限界はあるでしょうが・・・

なんだかんだで早くも満室となったのは良かったです。
初回はTATERUの家賃保証があるとはいえ、新築にもかかわらずなかなか埋まらないようでは、当然２回転以降も苦戦することが想定されるので。
特に繁忙期前の年末までに５部屋決定したというのは、なかなか優秀だったのではないでしょうか。
気を抜かずに今後も頑張ります！


追記：
１５日に初家賃が入金となります。
入金額や予実分析についてはまた書きます。